買賣不破租賃是原則麼?
一、買賣不破租賃是原則麼?
買賣不破租賃並不是原則,我國《合同法》第二百二十九條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間,租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的,租賃合同對新所有權人仍然有效,新所有權人不履行租賃義務時,承租人得以租賃權對抗新所有權人,這在法理學上稱之為“買賣不破租賃”。
民法理論認為,所有權屬於物權,而承租權則是債權。隨着社會經濟的發展,平等市場經濟主體活動的複雜化,物權與債權的區別界限卻越來越難以劃定,出現了你中有我,我中有你的融合趨勢,這一特點在我國《擔保法》及《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題解釋》中有集中體現。在這種趨勢下,買賣不破租賃原則作為處理物權與債權關係的一個例外,在調整市場經濟秩序和人民的社會生活秩序中發揮了重要作用,其存在有其重要意義和法律價值。
二、不動產租賃的限制有哪些
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用於動產租賃。對於我國合同法第229條的規定是否應當適用於動產呢?筆者認為,動產租賃不應當適用該原則,其理由如下:
1,動產的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。
2,對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利於財產的流通,不利於充分發揮財產的效用,不符合物盡其用的財產利用原則。
3,租賃權的物權化應有一定的邊界,否則不但有違租賃權物權化的初衷,而且會導致法律體系的紊亂,這一邊界應通過其適用的客體體現出來,即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。
三、買賣不破租賃的例外情形
“買賣不破租賃”的問題。合同法第二百二十九條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”該規定説明租賃權具有對抗第三人的效力,不因第三人取得租賃物的所有權而導致租賃合同失效。
根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條的規定,租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用於動產租賃。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。
買賣不破租賃並不是一種限制不動產的原則,而是一項可以保護善意的租賃主體的一項民法規定,對於任何的民事主體,若是租賃房屋,但是在租賃期間房屋所有權變更,此時租賃主體的房屋使用權並不會受到影響,這也是得益於買賣不破租賃的規定。
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