二手房的定金合同糾紛

定金合同是指合同雙方約定一方在合同訂立或者履行之前預先拿出一定數額的錢作為合同履行的保證金，二手房買賣時常採用定金合同的方式，那麼二手房的定金合同糾紛如何解決呢？請閲讀下面的文章進行詳細瞭解。

【案情】

房價上漲了，賣家不賣了

買賣雙方簽訂了《定金協議》，約定賣方將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元(含定金)，餘款待買方取得房產證後5日內由貸款銀行直接劃入賣方賬户。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當天，賣方把房及有關資料給買方，買方也將45萬元支付給賣方。

五個月後，賣方書面通知中介公司，請轉告買方，《定金協議》暫緩執行，需要買賣雙方另行協商等。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房價上漲而不願再繼續辦理產權過户手續，並擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續履行，並賠償經濟損失。

【爭議焦點】

定金協議是否就是買賣合同

買方認為雙方簽訂的合同雖名為《定金協議》，但內容包括了房屋坐落地址、室號、面積等基本狀況、房價款、付款時間及付款方式、房屋交付、產權過户等房屋買賣合同所應當具備的條款，其實質是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的實際使用中。

賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協議》，在上述協議中約定待取得房屋產權證後再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協議》時賣方尚未取得房產證，不具備轉讓房屋的法定條件。

【法院判決】

合同有效，賣方必須交房

法院審理後認為，該《定金協議》雖名稱是定金合同，但此《定金協議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產權證，這才冠以定金協議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的範疇，而涉及買賣合同的權利義務。遂認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同，現賣方取得了房屋產權證，該買賣合同當屬有效，於是一審判決賣方繼續交房給買方。

【律師點評】

合同性質不僅僅看名稱

律師認為，在實際生活中，看待合同的性質不僅看合同的名稱，還應根據合同的具體內容，並結合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。從本案中可以看出，名稱是定金協議，但在內容上不僅包括了定金數額、定金支付日期等定金合同的內容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產權過户等買賣合同的相關內容，此外，《定金協議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的。法律規定了買賣合同雙方，應本着誠實信用原則來履行合同。

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