怎麼確定商品房預售資格
一、怎麼確定商品房預售資格
我國《城市房地產管理法》第45條規定,商品房預售應符合下列條件:
(1) 預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照;
(2) 已交付全部土地使用權出讓金,並取得土地使用權證書,土地使用權未經抵押。
(3) 持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房 並將其預售,真正受到損失的將會是善意購買人。
(4) 按提供預售的商品房計算,開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付時間。
(5) 七層以下的達到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數;已經同金融機構簽訂預售款監管協議。
(6) 已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記 ,取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的,應當同時取得向境外銷售的批准文件。
(7)法律、法規規定的其他條件。
二、預售商品房轉售是否合法
商品房轉預售,是指商品房預售後,預購人將其預購的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。對於商品房轉預售行為,應根據具體情況酌情認定其效力。
1、在商品房預售合同生效並辦理有關登記或交易手續,繳清税費後,預售房尚未實際交付之前,預購方將其預購的商品房全部或部分轉讓給第三方,符合當地有關法規、政策,沒有違法行為的,可認定轉預售合同有效;如預購方在前一預售行為尚未辦理有關登記或交易手續、繳清税費時,即將其預購房轉預售的,應認定轉預售合同無效。
2、預售商品房合同訂立後,預購方尚未取得房屋產權之前,預售方 未與預購方協商,又將該房預售給第三方的,應認定後一預售合同無效;如第三方是善意購買,並已取得房屋產權的,也可認定後一合同有效,但預售方應對前一合同的預購方承擔違約責任,造成損失的,應賠償損失。
在《城市房地產管理法》當中,就開發商預售商品房作出了條件限制,也就是在銷售期房之前,要求開發商必須要滿足了這些條件,否則的話就是違法銷售,此時需要承擔相應的法律責任。因而,確定開發商預售資格,其實也就是審查其是否符合規定的預售條件。
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