買賣回遷房需要注意哪些?

實踐中，很多人都不知道買賣回遷房需要注意哪些。回遷房是開發商徵用回遷民的房子後所賠的新房，每一個樓盤裏都有商品房和回遷房，但是回遷房比商品房要便宜很多。但是，買賣回遷房會經常導致糾紛。所以，下面我們一起了解買賣回遷房的注意事項。

回遷房買賣的注意事項：

一、未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在於禁止預售商品房的再轉讓，而在於方便行政管理，不屬於合同效力取締性規範。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。

二、房屋交易税由買方負擔的約定是否有效

自從二手房市場出現至今，本來應由賣家來支付的營業税、個人所得税，卻通過約定轉嫁到了買家頭上，而熟悉二手房市場的人都知道，這是二手房交易市場的“潛規則”。對於房屋交易雙方的該項約定是否合法有效呢?房屋交易雙方的這種約定並不違反相關法律、法規的強制性規定。雖然我國税收管理方面的法律、法規對於各種税收的徵收均明確規定了税種、税率、税額及納税義務人，但是並未禁止納税義務人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納税款，即對於實際由誰繳納税款並未作出強制性或禁止性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納税款，並不違反法律規定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。

值得注意的是，回遷房的買賣涉及到兩次税費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的税費，另一次是原房主轉讓時產生的税費，這兩次税費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。

三、特別需要注意的問題

上述幾點，一般的房屋買賣合同中也會涉及，但對於回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，並約定相應的違約責任。

1、嚴防“一房數賣”

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。

當前我國民事立法採用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在着有效的債權合同並辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付，買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未佔有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。

因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。

2、一定要約定房產過户和交房的時間

簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過户手續。因此，一定要約定房產過户的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

3、買方要留尾款

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沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

4、要求賣方的配偶簽名

實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過户之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

5、儘量要求賣方的第一順序繼承人簽字

因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要儘量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意説話的方式和技巧，以免不快。

四、“改合同”法律性質和法律後果

以上三大點，不管在簽訂回遷房買賣合同還是未取得房屋權屬證書的正規商品房買賣合同時，都是可以通用的，但在未取得房屋權屬證書的正規商品房買賣合同時，往往會涉及“改合同”的問題，那麼“改合同”法律性質和法律後果是什麼?

在法律上，“改合同”實際上是先解除上家與開發商的合同，再由開發商直接與下家簽訂新的商品房買賣合同以進行轉讓的行為。在商品房預售時，投資客(上家)想炒房，開發商也想彙集部分建設資金，雙方利益一致、一拍即合，有的投資者在最初購房時就跟開發商説好，讓他們在改合同時提供方便。而從籤合同到交房還有較長的一段時間，投資者籤合同後等到房價漲得差不多了，就抓緊在交房前把房子賣出去，不然等到辦證後再賣，5年之內要交5.5%的營業税，減少了炒房的利潤;5年之後賣的話要長期佔用資金，有違炒房初衷。為了儘快脱手，他們的出價一般比同期開發商的出價略低。

“改合同”實質上系利用房產轉讓合同這一合法形式，以掩蓋逃税的非法目的，損害國家税收利益，顯然違反合同法第五十二條的規定，應當歸於無效。

然而前文所述，未取得房產證回遷房(商品房)買賣合同是有效的，“改合同”確實不允許的，二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房產證回遷房(商品房)買賣合同可以等到上家取得房產證，並繳納有關税費後，再轉讓給下家，該合同當然是有效的。也就是説，“改合同”條款是無效的，但不影響合同其它條款的效力。