房屋買賣認購書中怎麼約定定金

現在購房要按照開發商的要求，在看中了某套商品房的情況下要先簽訂認購書，與此同時購房者也要支付一定的購房定金才行。而在認購書中自然又有關於購房定金的約定，但此時很多人可能並不清楚應該怎麼來約定。那到底房屋買賣認購書中應該怎麼約定定金?我們一起在下文中進行了解吧。

一、房屋買賣認購書中怎麼約定定金

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

也就是説，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協商一致，出賣人應當將定金返還買受人。

二、籤認購書後定金如何處理

在認購書中經常會出現金、抵押金等説法，這樣的約定不能一概的認為就是定金約定，而應該仔細分析。如果雙方簽定的認購書中約定。當事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應該雙倍返還買受人已經交付的訂金，那麼這樣的約定應是關於定金的約定。但如果沒有雙倍返還的約定，那麼就應該認為是一種預付款或者是訂金的約定，而不適用定金規則。

認購書中的定金，實際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認購書是一種預約，是為將來訂立正式的銷售合同而預先簽定的獨立的合同，根據預約，開發商的義務是在將來與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人;而買受人的義務則是簽定合同購買該房屋。

為了平衡當事人的利益，法律規定，購房人在交付定金後，如果沒有正當理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金;出售人如果沒有正當理由而不簽定銷售合同的則應雙倍返還。由於定金具有擔保性質，如果一方違約則會發生不予返還或雙倍返還的結果。因此，買賣雙方應在認購協議書中就簽訂正式合同過程可能發生的種種情形分別進行約定，以保護雙方權益。

(1)如果買方沒有在認購協議書規定的期限內去簽約，屬買方違約，定金不予返還;如果賣方在認購協議書規定的期限內將認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂認購協議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應向買方雙倍返還定金。

(2)如果任何一方在正式簽約時對認購協議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還;如果賣方違約的，應雙倍返還定金。

(3)如果買賣雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約後，可抵作房款或退回買方;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

(4)如果由於賣方本身不具備房屋銷售(預售)條件而導致認購協議書無效，由賣方向買方返還定金並承擔締約過失責任。

(5)如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，賣方應把定金全數返還買方。

(6)如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預售(銷售)合同及補充協議內容難以達成—致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。

需要注意購房的實施簽訂認購書，這僅僅是一種行業管理，從法律上來講其實並沒有規定必須要簽訂認購書，畢竟法律上面認可的應該是商品房買賣合同。既然協商簽訂了認購書的話，那麼在房屋買賣認購書中就應該約定好相應的內容，避免日後出現不必要的法律糾紛。