購房合同違約金約定不合理

依據法律規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。

同時，約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。

首先，合同中應該明確約定違約行為導致的實際損失的範圍和數量，其次，確保約定違約金不會明顯超過上述實際損失的30%/最後，應當對違約金條款作出特別説明。

《民法典》第533條第二款規定，一方當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加或減少違約金。

當事人可以請求人民法院增加或減少違約金的具體情形。由此可見，合同約定的違約金似乎總處於一種不確定的狀態，並不總是那麼有效的，而是可以隨時請求變更減少的，這就對合同的穩定性造成了損害。

1、合同中應該明確約定違約行為導致的實際損失的範圍和數量。

既然上述司法解釋規定了人民法院調整違約金的基數是違約相對方的實際損失，那麼，我們要穩定違約金，首先就要應確定實際損失的範圍和數量。

很多情況下，實際損失是難以計算和確定的，比如：違約行為導致相對方花費的時間、精力，機會成本等等，是無法簡單用金錢來衡量的。既然實際損失的範圍和數量往往是難以確定的，那麼我們就更應該事先約定明確，以減少不必要的爭議。

當事人的實際損失範圍可以包括以下幾方面：合同正常履行情況下的預期利益、因違約而造成當事人的時間損失、精神焦慮損失、律師費用損失以及其他機會損失等。損失範圍明確後，當事人可以就有關損失的具體數量、標準作進一步的約定。

概言之，雙方當事人應該對違約實際損失的範圍和數量(標準)予以明確，使之成為沒有爭議的合同內容。

2、確保約定違約金不會明顯超過上述實際損失的30%。

司法解釋明確規定，違約金明顯超過實際損失的30%的，視為“過分高於造成的實際損失”，於是人民法院可以適當減少。

所以，自己可以對照上述實際損失，衡量一下，以確保約定違約金不會明顯超過上述實際損失的30%。從這個角度講，約定過高的違約金反而是不利的，大多數情況下是會被法院調整、減少的。

3、對違約金條款作出特別説明。

合同中應增加以下4條特別條款，進一步強化違約金條款的穩定性：

1)確認有關違約實際損失的範圍和標準，以及有關違約金的標準，是經過雙方當事人充分協商、考慮的，是當事人的真實意思。設立有關的違約金即可以促使一方當事人積極嚴格履約，又可以保障使另一方得到充分的救濟，完全符合公平原則以及適當懲罰原則。

2)確認違約金具有一定的懲罰功能，但沒有明顯高於可預見的實際損失的30%，不存在本合同的違約金過分高於實際損失的情形。

3)直接確認在訂立合同時，雙方一致確認在沒有發生可以導致合同情勢變更的重大事由情況下，違約方在合同生效之後又主張，是一種違背誠實信用的行為。

4)無條件明確放棄關於調整減少違約金的權利。

【法律依據】《民法典》第五百八十五條，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

在我們的日常生活當中，是難免會遇到與他人簽訂民事合同的情形的，我們需要注意的是，一旦簽訂了民事合同，都是需要履行合同的義務的，如果不履行就會構成違約。