房屋買賣中的懲罰性賠償前提是什麼？

一、房屋買賣中的懲罰性賠償前提是什麼?

1、請求權主體是商品房的買受人。商品房是房地產企業開發的對社會公眾銷售的房屋，存量房、經濟適用房、集資房和宅基地則不屬於商品房，不適用《商品房買賣合同司法解釋》規定的懲罰性賠償。買受人可以是自然人，也可以是法人或其他組織;購房目的可以是生活消費，也可以是投資盈利。

2、適用懲罰性賠償盡適用於特定情形。《商品房買賣合同司法解釋》第8條、第9條規定的六中可以適用懲罰性賠償的欺詐與違約行為，而虛假廣告、定金陷阱、質量缺陷、面積誤差等其他欺詐與違約行為不適用懲罰性賠償，出賣人承擔一般違約責任。

3、懲罰性賠償是以合同無效或效力終止為前提。買受人主張懲罰性賠償，首先應當請求宣告買賣合同無效，或者請求撤銷、解除買賣合同。反之，即使出賣人存在欺詐與惡意違約行為，但買受人不請求確認買賣合同無效，或者不請求撤銷、解除買賣合同，自然不能主張懲罰性賠償。

4、懲罰性賠償不同於一般違約賠償。合同無效與被撤銷，當事人承擔締約過失責任，賠償範圍為信賴利益;合同因違約而解除，違約方承擔違約責任，賠償範圍為履行利益。這兩類賠償以填補損失為目的，而懲罰性賠償以懲罰為目的，出賣人欺詐或惡意違約，除承擔填補性賠償之外，另行承擔懲罰性賠償，但懲罰性賠償必須以填補性賠償為基礎，不能單獨適用。

5、懲罰性賠償不同於雙倍賠償。該懲罰性賠償並非直接適用《消費者權益保護法》，而是懲罰性賠償制度在商品房買賣合同糾紛中的具體運用。懲罰性賠償制度源於英美法系國家，適用於不同領域可以設計出不同法律制度，例如《消費者權益保護法》規定，經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍;

二、功能

懲罰性賠償是由補償性賠償部分加懲罰性賠償部分組成，因此，它除具有一般賠償損失的功能外，還有着自己獨特的功能。主要體現在兩方面：

一是對受害人的超損失賠償功能;

二是對不法行為人的懲罰、遏制功能。

懲罰性賠償對受害人的超損失賠償功能

傳統民法上的“損害賠償之最高指導原則在於賠償被害人所受之損害，俾於賠償之結果，有如損害事故未曾發生者然”，即損害賠償的目的是使受損害的權利恢復到被侵害以前的狀態。懲罰性賠償除了包括體現傳統民法上損害賠償功能的補償性賠償部分外，還包括體現懲罰性質的懲罰性賠償部分，這就突破了傳統民法上損害賠償的“最高原則”，其結果是，受害人因法律的規定，通過懲罰性賠償，獲得了較受害前更多的“利益”，即賠償的目的是使受損害的權利增值。

公民的法律意識在近幾年中也是不斷的增強，那麼公民與他人進行約定後也是會簽訂相應的合同，如果在合同履行期間也是要寫明雙方的權利以及義務的，同時為了更好的規範雙方的行為，在一方做出了違約行為也是要支付懲罰性賠償的，那麼具體的賠償費用會根據實際造成的損失決定的。