影響二手房定價的因素有哪些?
二手房定價受很多市場因素的影響,那麼,影響二手房定價的因素有哪些?二手房定價時需要參考哪些因素?二手房測算價格是怎麼計算的?本站小編接下來為您詳細解析有關影響二手房定價的因素的知識。
二手房定價因素
在二手房價格的測算上,要抓住以下三大因素。
1房屋因素
舊房的套型落後、功能陳舊,這同新建商品房無法相比,“三小”套型(小廳、小廚、小衞)扣減10%。此外,樓層對價格也產生影響,若1層和5層為基準價,2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%,若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。
房屋竣工後即進入折舊期。按照理論折舊率,混合一等結構房屋的折舊期限為50年,每年的折舊率為2%。其次,一般舊房的套型落後,使用不便,功能陳舊,在這方面是無法和新建商品房相比的。此外,朝向、樓層等自然狀況,也會對價格產生一些影響。
2 環境因素
環境因素既有自然的也有社會的,既有大環境,也有小環境。在同一地段,舊房的小區環境會遜色於新住宅區,比如小區平面佈局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會環境,在同一土地級別地區,有的適合經商,有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%,省、市重點中小學區的為+15%。
3 心理因素
如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不願意買舊房,如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,心理因素為-8%。
二手房測算價格
二手房,以同地區商品房價格為基準:
1 房屋因素
(1)折舊:年折舊-2%
(2)套型:“三小”套型(小廳、小廚、小衞)-10%
(3)樓層:2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;若是樓頂另-5%
(4)朝向:無朝南外門窗-5%
2 環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
3 心理因素
我們舉一個實例來驗證一下。
房屋坐落:某小區一小套住宅,建築面積51平方米。
土地級別:二級地區。
房屋結構:混合一等
套型:“三小”套型-10%
建築年代:1988年,折舊期12年-(12×2%)=-24%
樓層:共七層,此房位於二樓-3%
朝向:南北
物業管理:非小區、無物業管理-10%
學區:重點中小學+15%
心理因素:-8%
當地商品房價格為:4500元/平方米
4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此,此房的實際成交價格為14萬元整,每平方米為2745元。
-
二手房買賣營業税如何計算
律師解析:二手房買賣營業税現已改為增值税,二手房交易增值税=含税銷售額÷(1+徵收率)×徵收率。個人將購買不足2年的普通住房對外銷售的按照5%的徵收率全額繳納增值税,個人將購買2年及以上的普通住房對外銷售的免徵增值税,非普通住房按差額徵收增值税。法律依據:《增...
-
買二手房交了定金沒有籤合同能退嗎
律師解答:可以。律師解析:買房交了定金還沒簽合同能退定金,但也要分情況,需要具體情況具體分析。要看交定金時雙方的協定,如果沒有明確説明一般都是可以退的。也可以雙方進行協商。根據民法典的相關規定,定金應當以書面形式約定。定金雖交納,可以退還。法律依據:《民法...
-
買二手房要注意什麼問題
生活中,無論你是購買什麼,小心總是沒有錯的。不過,購買的東西不同當事人需要注意的地方不一樣。而在具體購買二手房的時候,購房者需要注意的事項又會有所不同的。那麼買二手房要注意什麼呢?我們一起在下文中進行了解。一、產權清晰產權證上的房主是否與賣房人為一...
-
二手房過户滿五年再出售合法嗎?
律師解析:二手房過户滿五年再出售合法購買房屋後再次出售的,是需要住滿五年才能出售的,而經濟適用房也要住滿五年才能出售。我國法律規定購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等...