二手房違約後,差價損失要全賠嗎
在二手房買賣的市場上,出賣人違約拒絕繼續履行合同的最大動因是房價的上漲,而對於守約方來説,房價上漲所產生的差價也往往成為自己最大的損失。
從民法典角度,專業術語描述這一“房屋差價”便是可期待利益。
按照民法典的規定,可期待利益得到了其第113條的支持,屬於法律規定可以獲得賠償的部分。
當然,實踐中個案各有不同,法院在具體裁判中會同時考慮以下幾個方面,導致最終二手房買賣中產生的差價損失最後具體獲賠各有不同。
首先,差價損失存在舉證的問題。
雖然法院可以依職權調取證據,或者要求當事人通過法院的委託評估機構評估價值,但更多的情況是需要守約方舉證。
現實中,最常見的舉證方式是調查幾家比較著名的房屋中介公司中掛牌交易的同一小區同類型房屋價值。
因為中介公司並不是法定的定價評估機構,所以法院不會完全依據其掛牌交易價進行認定,往往會酌情降低認定的價格。
對比兩種損失差價,一方面,兩種方式都會比實際市場交易價格低,而實踐中法院對當事人提供的中介公司掛牌交易價的認定更是會低於指定評估機構的價格;但是另一方面,評估機構的申請、指定、評估、做出評估報告的週期往往在一個月左右,比自行調查中介機構的市場價要長。
因此,選擇哪種方式,需要當事人自己考慮。
其次,對差價損失是否賠償,法院會謹慎考慮其違約方的各項行為對守約方造成的實際損害的大小。
雖然民法典屬於無過錯責任,但是由於我國民法深厚的填平原則,使得法院會嚴格參考守約方的實際損失——或説是可能產生的實際損失,進而判斷其最終損害賠償的大小。
另外,按照民法典的減損原則,守約方亦有過錯的,也會因此減少過錯部分相應的損害賠償。
換言之,如果守約方也存在未合理審查合同、未盡到審慎的義務,或者其他過錯導致損害的發生,那麼在其對應的範圍內其損害賠償也會相應減少。
-
要求開發商退房有哪些情形
一、要求開發商退房有哪些情形1、開發商在售樓時沒有取得預售許可證,起訴前也沒有補上預售許可證的;2、開發商一房二賣,房屋被他人獲得的;3、因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的;4、因房屋質量問題嚴重...
-
共有的房產一方可以賣嗎
一、共有的房產一方可以賣嗎1、單方不可以賣共有的房產。如果房產是共有的,其中一個共有人想出賣房產的,應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,否則共有人有權申請買賣行為無效或者要求擅自出賣房產的共有人賠償損失。2、處分共有的不動產...
-
怎麼樣轉讓房屋的居住權
一、怎麼樣轉讓房屋的居住權不得轉讓房屋的居住權。居住權是指按照合同約定對他人所有的住房及其附設施佔有、使用的權利,該權利屬於用益物權,自登記時設立、具有人身專屬性,不得隨意進行轉讓。《民法典》第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享...
-
民法典中小產權房的買賣以登記為要件嗎
一、民法典中小產權房的買賣以登記為要件嗎房屋物權的設立以登記為生效要件,沒有辦理登記的,不發生法律效力。所以小產權房買賣時,物權以登記為生效要件,但買賣合同的生效,不以登記為生效要件。《中華人民共和國民法典》第二百零九條【不動產物權登記的效力】不動產...