建築物區分所有權中的共有權是如何規定的？

建築物區分所有權的客體是指區分所有權的標的。建築物區分所有權是我國民法典規定的不動產所有權一種形態。

共有權是建築物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建築物之共有部分所享有的佔有、使用、收益的權利。建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分屬於共有部分。

所謂建築物區分所有人對共有部分的共有權，是指區分所有人依據法律、合同以及區分所有人之間的規約，對建築物的共用部分、基地使用權、小區的公共場所和公共設施等所共同享有的財產權利。

1.權利主體的特殊性

建築物區分所有權中共有權的權利主體是業主大會或者全體業主。與一般財產共有相比，在建築物區分所有中，共有人是眾多的，隨着現代建築物向高層、高空發展，一棟建築物的住户越來越多，一個小區內可能有成千上萬的業主，他們都構成了小區內共有財產的主體。正是因為人數眾多，所以不可能每一個人都參與共有財產的管理，通常需要由業主通過業主委員會或其委託的物業服務企業來實際行使管理權。

2.共有部分附隨於專有部分

在建築物區分所有的狀態下，區分所有人所享有的共有權與其對專有部分所享有的單獨所有權是密切聯繫在一起的，共有權是由專有部分所決定的，並從屬於專有部分的所有權。在區分所有的情形下，共有部分不能獨立存在，也不能單獨轉讓和繼承。只有在取得了專有部分的所有權之後才能相應地取得共有權。一般來説，專有部分的面積越大，共有部分的份額越大。轉讓專有部分所有權，共有部分也應相應轉讓。專有權的大小也常常要決定其承擔修繕共有財產的義務範圍，任何買受人購買房產，一旦取得專有部分的所有權，則自然取得共有部分所有權。在區分所有的成立登記上，一般只登記專有部分所有權，而對共有部分所有權並不單獨登記。正是由於共有部分附隨於專有部分，因而區分所有權中的共有，既不同於按份共有，也不同於共同共有，可以將其視為一種特殊的共有形態。

3.客體範圍較為廣泛

一般來説，專有部分的所有權限於建築物內。但對於共有權而言，則不限於建築物內，還可能延伸到小區其他設施。共有部分的範圍主要包括如下方面：

(1)建築物的基本構造部分，例如支柱、屋頂、外牆或地下室等。

(2)建築物的共有部分及附屬物，例如，樓梯、消防設備、走廊、水塔、自來水管道等，以及僅為部分區分所有人所共有的部分。

(3)建築物所佔有的地基的使用權，在法律上歸屬於全體建築物區分所有人共同所有。

(4)住宅小區的綠地、道路、物業管理用房。

在日常生活中，業主往往注重對自己專有部分權利的行使和義務的履行，但易於忽視對共有部分的義務承擔。例如，在實踐中有的業主因拖欠共同維修費用，使建築物共有部分長期得不到維護。