建築物區分所有權的規定有哪些？

現代社會中，人口在不斷增長，高層建築也越來越多，而由此產生的建築物區分所有的現象日益增多，要理清建築物中各個業主之間的專有和共有關係，首先就應該瞭解法律關於建築物區分所有權的有關規定。那麼它的相關規定都有哪些呢？請看下文為您介紹。

1、什麼是建築物區分所有權?

《物權法》第七十條規定業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

一般認為建築物區分所有權人享有三個方面的權利：

①對專有部分享有的專有所有權;

②對共有部分的共有權;

③因共同關係所產生的成員權。成員權又稱社員權，是指建築物區分所有權人基於在一棟建築物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關係而產生的，作為建築物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。共有所有權是建築物所有人對建築物指共用部分所享有的佔用、使用及收益的權利;其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各單元內的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔牆等。各共有人在分享權利時應當以共用部分的本來用途使用共用部分;並分擔共同的費用和負擔;不得擅自對共用部分進行修繕或拆除等。

第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。

1、專有所有權是建築物所有權人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權利。《物權法》第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

2、共有所有權《物權法》第73、74、79條明確規定以下部分屬於全體業主共有：

①建築區劃內的道路，屬於城鎮公共道路的除外;

②建築物區劃內的綠地，城鎮公共綠地、明示個人所有的除外;

③建築區劃內的物業服務用房;

④佔用業主公用的道路或者其他場地用於停放汽車的車位;

⑤建築物及其附屬設施的維修基金;

3、因共同關係所產生的成員權。成員權又稱社員權，是指建築物區分所有權人基於在一棟建築物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關係而產生的，作為建築物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。

依照《物權法》78～83條的規定：

①全體業主組成業主大會，業主大會選舉業主委員會，兩個組織的權利是：業主大會、業主委員會的決定對業主具有約束力;業主大會、業主委員會對建築物內的侵害他人合法權益的行為可以行事物上請求權及損害賠償請求權。

管理方式:可以由業主自住管理，也可以委託(物業服務機構)管理，受託管理人受業主的監督。

③管理規則：重要事項應由業主共同決定，改建、重建建築物及其附屬設施的，籌集、使用維修基金的，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意;其他重要事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

④改變建築物用途的，《物權法》第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。

⑤《物權法》第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

4、住宅小區的地下車庫歸誰所有?

《物權法》第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

《 物業管理條例 》第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

①如果開發商未將地下車庫的建築面積計算到共攤面積中;也未承諾無償提供地下車庫;同時也未將建造地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應歸屬於開發商。但是即便如此，開發商也不能把車庫出售給任何非業主。如果按建設規劃要求，開發商必須為小區業主提供車庫，則開發商只能將車位在出售住宅時一同出售給小區內的業主所有，此時，出售所得價款應歸開發商所有。

②如果開發商已經將地下車庫的建築面積計算到共攤面積中或為吸引購房者購房，承諾無償提供地下車庫;或將建設地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應屬於全體業主所有。當然，經全體業主大會同意，可以確定該車庫的專有使用權，即部分業主可以通過專有使用權取得對停車場的使用權，使用費歸全體業主所有，用於物業管理之需。

嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。