如何解決房屋交付糾紛?
一、如何解決房屋交付糾紛
(一)一般質量問題。
一般質量問題包括裂縫、脱皮、空鼓、漏水、漏電等。
因質量不符合合同約定或房屋通常品質,買受人可以拒絕接受,由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任,逾期交付的,應當支付延期履行違約金。
交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的,出賣人應當承擔保修責任,拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,買受人可以自行修復或者委託他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
(二)房屋質量不合格。
《建築法》61條規定:“建築工程竣工經驗收合格後,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”
現行竣工驗收合格標準分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格,北京市則將規劃驗收合格作為合格標準。工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標誌,綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收,還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。
房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的,買受人可以拒絕接受房屋,並請求解除合同。房屋交付後質量經核驗確屬不合格的,買受人可以主張相同權利。
(三)遲延交付房屋。
根據《解釋》第15條,出賣人遲延交付房屋,在催告後三個月的合理期限內仍未履行的,買受人可以請求解除合同,並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任,但當事人另有約定的除外。
“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由,該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任,故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。
二、遇到房屋交付糾紛該怎麼處理
解決房屋交付糾紛要注意訴訟時效,具體如下:
(一)商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿,買受人根據合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬於債權請求權,應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規定。但在訴訟時效期間的起算上,應當區分具體情況:房屋具備法定交付條件,訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件,訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。
(二)出賣人已經將房屋交付於買受人,買受人亦已實現對房屋的佔有的,買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質,不適用訴訟時效的規定
房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關係質量驗收、逾期責任、風險負擔,雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。目前國家對《住宅質量保證書》的各項內容已作了明確規定,購房者必要時可以找律師協助,請建築質量監督部門進行實地檢查。
在實踐中,無論通過仲裁還是通過訴訟解決糾紛,都費時、費力又費錢。所以掌握必要的法律知識,發生糾紛後及時溝通解決,把問題消化在它的萌芽階段是非常有必要的。如果您沒能順利避開這些糾紛,那麼建議您可以去諮詢一下專業的律師,讓律師幫您有效的解決糾紛。
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