買房，徵信未通過，可否要求返還定金‖大竹縣律師

買房可是件大事，但作為消費者的我們，對於房產流程不夠了解，導致喪失定金的情況比比皆是，現結合案件，望大家在購買房屋前先行查詢自身或配偶徵信情況。

【案例1】

認購房屋後徵信不過，定金不退

張三（化名）經朋友介紹，瞭解到××樓盤可以幫購房客户在交付25%的首付款後辦理銀行按揭支付剩餘房款。經與房產公司溝通後，簽訂《××樓盤認購協議》並交付定金50000元，約定付款方式為：商業按揭貸款，預付首付款日期為2021年1月26日。《××樓盤認購協議》載明“本人已確認上述內容無誤，同時已知曉案場公示信息、《認購協議》、《商品房認購補充協議》、《商品房買賣合同》及補充協議的相關內容，確認認購。本人承諾在約定時間內完成簽約手續”。

《××樓盤認購協議》簽訂後一週，房產公司告知張三“經查詢，因您的徵信原因，無法辦理銀行按揭”。因無法辦理按揭，張三隻能放棄該房屋，起訴房產公司要求退還定金。

判決結果：駁回張三的訴訟請求。

理由如下：

1、《××樓盤認購協議》對於定金退還予以明確約定；

2、張三對相應政策應有所瞭解，對自身徵信應瞭解；

3、徵信問題不屬於不可歸責於當事人雙方的事由。

【案例2】

認購房屋後徵信不過，定金不退

2017年2月，李四（化名）欲購買某置業公司開發的房產，約定支付方式為首付款加銀行按揭。在支付定金、首付款後，某置業公司出具《統一收款收據》一份。李四隨之向銀行申請按揭貸款，但被銀行告知，因李四個人徵信問題，無法申請貸款，故李四與某置業公司未能簽訂正式購房合同。在按揭貸款被拒後，李四多次與某置業公司溝通退款，但某置業公司均予以拒絕。李四認為，某置業公司作為房地產開發銷售企業，在李四欲採用銀行按揭方式支付房款時，應充分告知李四提前查詢個人徵信記錄，並積極協助李四辦理相關手續，以履行房地產開發銷售企業應盡的告知及協助義務。在雙方無法簽訂商品房買賣合同時，應積極退還已收取的房款。但某置業公司在整個銷售過程中，既未協助李四查詢個人徵信記錄，也未提前告知自行查詢，導致李四無法申請按揭貸款，合同無法簽訂，故訴至法院。

判決結果：法院支持退還定金外收取的款項，定金10萬元不予支持。

理由如下：

雙方簽訂的《商品房認購協議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按約履行各自的義務。該協議第六條約定：不論何種情形，買受人未按本協議第二條約定的時間到上述地點簽訂《買賣合同》及補充協議、或不按約定付足定金、或支付購房款的、或未按期提供全部按揭資料的，出賣人均有權在未通知買受人的情況下將本協議項下的商品房轉售他人，買受人所交定金不予退還。李四因徵信問題無法取得銀行貸款，導致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，屬於李四違約，故李四要求返還定金100000元的請求，本院不予支持。

以上案例，旨在提醒購房者對於自身徵信應予以高度關注，切勿簽訂《商品房認購協議》後，因徵信問題導致無法購房，也無法拿回定金。

當然，也有案例認為：作為房產的出賣人即房產銷售企業，有經驗知道個人徵信在辦理按揭貸款中的重要性，也有義務履行核實購房者徵信的義務及提醒個人查詢的義務。

【案例3】

認購房屋後徵信不過，定金予以返還

王五（化名）在交付定金後，因個人徵信存在問題與某置業公司溝通退款無果後訴至法院。

判決結果：一審判決某置業公司退還定金壹萬元，二審維持。

理由如下：

1、《定購協議》特別約定第4條只約定乙方採用銀行按揭付款的，需按銀行要求攜帶按揭貸款所需全部資料，並辦理完銀行按揭貸款申請手續。而對於無法辦理銀行按揭貸款手續的解決途徑，沒有進一步的約定。也沒有就不能辦理的後果進行明確的告知。

2、根據《中華人民共和國民法典》第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。本案中適用定金罰則的格式條款繫上訴人提供，並沒有采取合理的方式提請對方注意，而其內容顯然對王五不利，加重了購買人的資金風險，應當為無效。大竹縣律師  大竹律師  大竹合同律師  大竹離婚律師    大竹婚姻律師

3、王五在簽訂定購協議後，為繼續履行簽訂商品房買賣合同做準備：及時打印個人徵信報告；支付房屋首付款；在獲知個人徵信存在問題後及時與某置業公司工作人員進行溝通並尋求解決。表明王五有繼續履約之意。

4、另外，從王五提供的個人徵信記錄中顯示，2020年3月18日系其首次查詢徵信情況，在簽訂定購協議之前其並不知曉個人徵信存在問題。徵信雖繫個人隱私，但雙方協商在簽訂定購協議過程中亦應遵循誠實信用原則，某置業公司應告知王五首先查詢徵信情況，避免事後不必要的糾紛。

【律師建議】

以上案件案情類似，但判決結果截然相反。為避免出現糾紛，購房者最好在與置業顧問溝通時，瞭解清楚，如有可能，應保留雙方溝通記錄。能自己查詢徵信記錄的情況下，自己可以先查詢並在簽訂合同前諮詢下相關銀行。如果在訂購協議簽訂前未查詢，在簽訂後被告知無法按揭，應積極與置業顧問溝通解決，解決不了的情況，仍可以起訴要求退還。

【法律依據】

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

《中華人民共和國民法典》

第四百九十六條 格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。

採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以説明。提供格式條款的一方未履行提示或者説明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第五百八十七條 債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。