買賣商品房的賣方合同

現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。

精選律師 · 講解實例

商品房買賣有什麼糾紛

  (一)違約責任顯失公平。

購房者在簽訂合同時可能遇到過類似這樣的約定：“買受人不能在規定期限內取得產權證書的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。如果購房者付款不及時，要向開發商支付總房款的1%作為違約金。”這樣的房屋買賣合同明顯對開發商有利，因為總房款與已付房款通常相差較多，開發商違約只須按已付房款計算違約金，而購房人違約則要按總房價計算違約金，這明顯對購房人不公平，違約賠償比例相差懸殊。

購房者與開發商是平等的民事主體，買賣雙方應該平等協調。對此，如果雙方未能達成一致意見簽訂正式合同，開發商應退還購房者定金。

  (二)約定房屋有面積誤差不退不補。

購房合同補充條款中可能存在這樣的約定：“當預測建築面積與實測面積誤差超過3%時，房屋單價不變，房價款總金額按照產權登記面積計算，合同繼續履行。”這意味着開發商可以對房屋面積任意縮水而不需承擔任何賠償責任，消費者卻不能解除合同。而根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定，當房屋實測面積與購房合同約定面積有差異時，購房者與開發商可以按照合同約定的價格據實結算，購房者甚至有權解除合同。面積誤差超出3%時，買受人有權退房。

  (三)變更交付條件，降低交房標準。

有開發商在合同中約定：“由勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、建設單位對該單位工程質量驗收出具《單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄》，取得《建築工程消防驗收意見書》、《電梯安全檢驗合格證》。”

這樣的條款對房管部門示範文本要求的交房條件作出了變更，降低了交房標準，減輕了開發商的責任。由於大多數的購房者對房地產開發、竣工、驗收的專業知識非常匱乏，往往在簽約時未能發現，自身權利受到損害而渾然不知。

  (四)延長開發商的辦房產證期限。

某樓盤購房合同補充協議約定：“開發商應在交樓後540日內辦妥房產證。”該條款延長了開發商的辦房產證期限，減輕了開發商的責任，侵害了購房者的權利。房管部門示範文本中約定：開發商應在交樓之日起不超過210個工作日內辦妥房產證。購房者簽約時要特別關注關於辦理房產證期限的約定，注意工作日和日曆天的表述，儘量避免延長開發商的辦證期限，以免權利受損。