法院對於出資購房登記在他人名下未有協議如何判斷所有權

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

周某軍向本院提出訴訟請求：1.確認坐落於天津市南開區一號的所有權歸原告所有；2.本案訴訟費用由被告承擔。

事實和理由：2002年11月22日,原告以被告名義購得坐落於南開區一號房屋（以下簡稱訴爭房屋）一套,該房屋的全部購房款均由原告出資,被告也知道只是以其名義購買該房屋,不擁有所有權,且原告的親戚一直使用該房屋至今。

上述事實已經貴院民事判決書予以確認,該判決認定:被告在與案外人簽訂天津市商品房買賣合同之前已經明知其僅是以自己名義購買訴爭房屋,實際購房人為原告,由此可以確認原告以被告名義與案外人簽訂本案訴爭房屋的買賣合同。因訴爭房屋產尚未辦理所有權證,所有權處於不確定狀態,故駁回了原告的訴訟請求。現原告得知被告已辦理完畢產權證,但被告仍拒不配合原告辦理過户手續,故原告再次起訴。

被告辯稱

李某超辯稱，不認可原告的訴訟請求。就本案訴爭的事實，當時原告本人曾口頭承諾過我一些事情，但至今沒有兑現。目前我認為這個房屋不屬於原告所有，因為產權證登記的產權人是我本人，所以房屋應該是我的。

本院查明

周某軍曾於2012年向本院起訴李某超，主張確認訴爭房屋的所有權歸原告所有。本院2012年3月28日受理後進行了審理，查明周某軍與李某超系朋友關係，2002年11月22日周某軍以李某超名義購買房屋，同日李某超與案外人天津A房產公司簽訂天津市商品房買賣合同一份，約定李某超購買位於天津市南開區一號房屋一套，建築面積為156.37平方米，總價款781300元；2002年11月21日支付首付款156300元，其與房款625000元辦理按揭貸款，款齊後一週內將房屋交於李某超。

合同簽訂後，周某軍支付了購買該房屋的首付款。李某超以自己的名義辦理了按揭貸款手續，但李某超並沒有出資歸還貸款，而是由周某軍出資歸還的全部按揭貸款。現該房屋的按揭貸款已經全部結清。另外，案外人已經上述房屋交付李某超，但李某超在接受房屋後並未實際居住使用，而是由周某軍居住使用至今。現上述房屋尚未辦理所有權證。另查明，2010年12月1日李某超出具“其名下的上述房屋貸款已全部結清，該房屋為原告出資以被告名義購買，實為原告所有並一直實際使用”的證明。本案庭審中，雙方對於上述判決中查明的事實無異議。

另查，訴爭房屋於2018年4月11日辦理了產權登記手續，登記的權利人為李某超，共有情況為單獨所有。庭審中，本院向周某軍釋明是否僅主張將訴爭房屋過户至其名下，周某軍表示僅主張確認權屬歸其所有，不主張過户。

裁判結果

駁回原告周某軍的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

物權的種類和內容，由法律規定。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。據此，即使按照周某軍的主張存在借名買房事實，但借名買房合意並非不動產物權的生效要件，不具有物權法上的效力，如支持借名人依據借名買房合意確認對非登記在其名下的房屋享有法律上的所有權，則違背了物權變動的法定原則，混淆了債權關係與物權關係。故周某軍主張與李某超就涉案房屋形成借名買房關係，要求確認涉案房屋歸周某軍所有，法院依法不予支持。在存在借名買房的前提下，周某軍可基於債權債務關係另行訴訟請求相關主體協助辦理訴爭房屋所有權轉移登記。