如何判斷房產是屬於個人所有還是夫妻共同所有

房產究竟是屬於個人所有還是共同所有，在這種夫妻離婚對房產進行分割的時候是很重要的，針對不同性質的房產，離婚作出的處理也是不同的。那實踐中，如何判斷房產是屬於個人所有還是夫妻共同所有呢?我們一起在下文中進行了解吧。

一、婚前還是婚後取得房產證在離婚房產分割時的糾紛問題

房產證取得的時間點，在離婚房產分割時常常是雙方爭議的焦點，其中存在的問題大致表現為以下三種：

(一)一方婚前支付了全部房款，並取得了產權證此種情況下法律關係比較簡單，據物權法規定，該房產屬於婚前個人財產，離婚時房屋增值部分及虧損屬於房屋產權人，如另一方有參與該房子的裝修等支出，構成對該房產的舔附價值，對於裝修款，可以作為夫妻共同財產予以分割。

(二)一方婚前支付了所有房款，婚後取得產權證。此情形其實就是產權證取得與房產產權權屬有無關係的問題，目前婚姻法對此沒有明確規定。但我們認為產權證雖然是物權憑證，是證明房產權屬關係的法定憑證，但並不意味着婚後取得房產證就是婚後房產，因為房屋所有權是在簽訂購房協議時即確定下來，房產登記只是國家為了便於管理，使物權能夠具有公信公示力而進行的行政行為。該房財產權益在婚前簽訂合同後就已經取得，取得房產證的結果也是婚前訂立合同及付款行為所致，所以此情形也應視為婚前個人財產。

(三)雙方在婚姻存續期間共同購買房屋，但在離婚時尚未取得產權證。夫妻雙方在婚姻存續期間已經簽訂買賣合同，但還未取得房屋產權證的情況下離婚的，如果夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購房款而沒有取得產權證，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。如果已經支付了全部房價款，房屋所有權法律關係比較清晰，只需完善權屬登記手續，人民法院可將以下情況認定為夫妻共同財產，對房屋權屬、分割、補償問題予以處理：第一，在婚姻存續期間購買的，無論是以夫或妻的名義還是妻共同名義;第二，在婚前以夫妻雙方的名義購買;第三，在婚前以夫妻雙方的共同財產購買，屬於婚前共同財產，財產性質存續到婚後仍為夫妻共同財產。

二、按揭購房在離婚房產分割時的糾紛問題

在房屋價格飛漲的今天，夫妻雙方有很多是採取商業按揭貸款的方式購買房屋。商業按揭貸款大都要經歷繳納首付，銀行支付開發商剩餘房款，夫妻一方或雙方按合同約定每月歸還銀行貸款的過程。在這個過稱中提起離婚訴訟，在房產分割問題上會出現一些複雜情況。

(一)一方婚前按揭購房並取得房產證，婚後共同償還貸款的情況婚前取得房產證書，就意味着取得了房屋的所有權。離婚時房產直接歸屬於其中一方，但是這並不影響夫妻關係存續期間的財產增長部分作為共同財產分割。房屋所有權與房屋價值並不完等同。由於婚後償還貸款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的價值而言，離婚時候的房產價格絕對大於結婚時候的價格。婚前一方支付的房產價款應當屬於個人財產，分割房產價值的時候應當首先予以扣除。婚後償還的貸款、房屋的升值部分作為夫妻雙方共同財產。夫妻雙方分割的共同財產應當是房屋實際價值減去婚前支付部分、尚未償還貸款後的差額部分。

(二)一方婚前按揭貸款，婚後取得房產證，繼續還貸的情況這種狀況出現時應分不同情況來區別對待。一種是一方婚前個人出首付款，然後按揭貸款，在婚後取得房產證後仍然用個人財產還貸的情況。此時，房屋屬於夫妻一方的個人財產，離婚時不參與財產分割。另一種情況在現實生活中經常見到，一方婚前個人出首付款，婚後取得房產證後用夫妻共同財產還銀行貸款。在這種情形下，可以認為房屋應屬於夫妻共同財產，在離婚時要計算好婚前出資和婚後還貸中夫妻雙方的出資比例，來分割好此房產。

(三)夫妻雙方婚後共同出資支付首期，以按揭貸款方式取得房屋產權證書後離婚的。在這種情況下，儘管已經辦理了房屋所有權證書，但是業主並不實際掌握房產證，該房產證被抵押在銀行手裏。也就是説，該房產還存在抵押權。在夫妻離婚涉及分割按揭房產時存在首付款、已經償還貸款、尚未償還貸款、房屋實際升值等四個組成部分。因此，房屋的實際價值(合同價值與房屋升值之和)減去尚未償還的銀行貸款後的剩餘價值才是雙方的分配對象。由其中的一方取得房產，繼續向銀行償還貸款本金、利息，同時向另一方支付房屋價值的一半。

三、父母出資購房在離婚房產分割時的糾紛問題

在目前經濟持續發展的情況下，尤其是第一批獨生子女進入婚嫁年齡之後，父母對子女的關愛之心在財富尤其是房產上表現的更是淋漓盡致，如果父母以下列形式出資為子女購房，那麼在子女離婚時房產如何分割?

1.父母出資購買了一套房產，子或女的配偶未出錢，房屋所有權證上房屋所有人一欄記載了子或女的姓名。在這種情況下，如果父母是在子或女結婚之前為雙方購置的房屋出資，該出資應當認定為父母對子或女的個人贈與，與子或女結婚之後的配偶無關，該房屋屬於子或女一方婚前財產，不參與離婚時的財產分割。此時，如果父母在子或女結婚之前為其出資購置房屋並明確表示該房屋是給子或女及其配偶雙方的，那麼視為父母對子或女及其配偶雙方的贈與，該房屋屬於夫妻共同財產，在離婚時參與分配。

但是如果子或女結婚之後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為父母對子或女及其配偶雙方的贈與，在子或女離婚時作為夫妻共同財產予以分割。上述規定在司法實踐當中有一個難點需要把握，即結婚前後是否贈與自己的子女或同時贈與子女的配偶，舉證責任在分配上是不同的。按照最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第二十二條的規定中，對父母的“明確表示贈與”，須在子或女購房前辦理或辦理房屋所有權證之前做出，並且應有證據證明。如果父母在辦理房屋所有權證之後或在子女準備離婚時才簽訂的對子或女的贈與合同，這種做法實際上是侵害了子或女配偶一方的合法權益，這樣事後做出的贈與合同可能不會被法院採納。

2.父母出首付款，其餘房款由子或女通過銀行貸款支付，房屋所有權登記在子或女的名下。在這種情況下，父母出首付款的行為與第一種情況相同，只不過父母出資的比例不是百分之百，而是一部分，這部分出資按上述第一種處理方式辦理。而另外的銀行貸款部分屬於夫妻的共同債務，按照婚姻法及其司法解釋關於共同債務的方式處理。

3.父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權證登記在父母名下。在這種情況下，房屋的所有權屬於父母，該房屋不能作為夫妻共同財產進行分割。夫妻對購買該房屋的出資應視為夫妻的共同債權分割的規定處理。對此，父母在為子女出資購房時一定要了解法律的相關規定，表達自己當時真實的想法。子女在離婚時一定要考慮到父母出資購置的房屋在離婚時如何分割，瞭解相關規定之後就可以做到未雨綢繆，避免離婚時出現種種關於房產的麻煩狀況。

那麼日後夫妻離婚，對於該房產自然就不可以要求法院進行分割，畢竟這是對方個人所有的，而不是屬於夫妻共同所有的。當然，在婚姻關係存續期間，如果一方父母贈與了房產，並且沒有單獨説明僅僅是贈與給自己一方子女的話，這樣的房產就是會被認定為共同所有的。