夫妻一方私自賣房，另一方能申請認定買賣無效嗎？

案例：

丈夫張某將與妻子李某的共同財產住房一處(位於南京市建鄴區)賣給趙某，張某以自己的名義與趙某簽訂了房屋買賣合同，趙某付請了房款。房屋沒有辦理過户手續的情況下，李某知道了張某私自賣房的事實，李某遂訴至法院，要求法院確認張某與趙某簽訂的買賣合同無效。

本案中，妻子能否主張買賣合同無效，關鍵在於張某是否有權處分房產，對於張某賣給趙某的房子，實際上是張某與李某的夫妻共同財產，而且是共同共有，根據《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(下稱《意見》)，第89條的規定，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。但《意見》第89條的規定，並不全面、合理，存在模糊性，因為"一般認定無效"，何種情況下應認定有效?如果共同共有人追認處分行為，應否認定有效，這些問題在《意見》中並沒有規定，《意見》第89條的規定主要體現出了善意取得制度，但本案的焦點在於對張某無權處分行為效力的認定，所以應當結合我國《合同法》關於無權處分行為的規定來處理。

我國《合同法》第51條規定："無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。"我國多數學者認為無權處分人處分他人財產的合同屬於效力待定的合同，即合同效力懸而未決，即可能轉變為有效合同，也可能轉變為無效合同。而決定效力未定的合同歸於有效或無效，則取決於第三人的行為，該第三人為承認權人。如果承認權人承認該合同，合同即為有效;若拒絕承認，合同則歸於無效。《合同法》第51條規定的目的是給有關權利人以選擇權，使之能夠以其利益判斷作出追認或拒絕的意思表示，這有利於保護善意的權利人，促進市場交易。

結合《意見》第89條和《合同法》第51條的規定 ，本案中李某有權請求法院確認張某與趙某簽訂的買賣合同無效，因為張某擅自處分共同共有財產，是無權處分行為，他與趙某簽訂的合同屬於效力待定的合同，李某拒絕追認張某的處分行為，導致張某與趙某簽訂的買賣合同無效。但是李某主張房屋買賣無效成立，還必須具備兩個前提，即不是所有的無權處分行為都可以因被拒絕追認而無效。一是趙某不能適用善意取得制度進行抗辯，在本案中表現為趙某雖支付了房款，但尚未辦理房屋產權過户手續，趙某還未取得房屋的所有權，不能適用善意取得制度進行抗辯，因為物權變動，必須進行公示，才能產生公信力，動產所有權的變動以交付為要件，不動產所有權的變動以變更產權為要件。如果趙某已辦理房屋過户手續，則趙某作為善意第三人應受法律保護。二是李某主張房屋買賣無效應在合理期限內提出，因為效力待定並不是效力無限等待，李某在沒有不可抗拒的事由時，應在知道後合理的期限內對出售房屋的行為向趙某提出異議，否則，就喪失了拒絕追認權。因為合同法的目的在於保護和促進交易，不能以絕對公平犧牲交易效率。我國《合同法》雖未規定合理期限的計算，但可以根據交易慣例來推定，筆者認為主張無權處分行為無效的合理期限以知道無權處分行為發生後6個月內為宜，以促使權利人及時行使拒絕權。這兩個前提缺一不可，如果本案中趙某辦理了產權過户，則其完全可以相信夫妻共有的房子，張某出售是有處分權的。因為在日常生活中，這種現象比較常見。另外，李某之所以必須在合理的期限內主張合同無效，不僅是維護市場交易秩序和效率的要求，還因為對共同共有財產的處理，共有人應能得知，知道了而不明確表示反對，則可以推定共有人對財產的處理默示追認，或者是主動放棄權利，所以法院一般也認為明知而不提出反對意見，其民事權利受侵犯不應受到保護。