房產合同律師——購買沒有房產證房屋，後賣方將房產證辦到子女名下，買方能否起訴要回

原告訴稱

劉某春向本院提出訴訟請求：1.確認劉某春與楊某芬、趙某耀於2015年簽訂的北京經濟技術開發區A號房屋（以下簡稱A號房屋）買賣合同有效。2.判令H公司立即協助楊某芬到房屋登記主管部門辦理A號房屋的不動產權登記手續，將該房屋過户登記至楊某芬名下。3.判令楊某芬於A號房屋登記至其名下後7日內協助劉某春到房屋登記主管部門辦理A號房屋的不動產權登記手續，將該房屋過户登記至劉某春名下。4.楊某芬、趙某耀、趙某虎承擔保全費和訴訟費。

事實和理由：楊某芬、趙某耀系夫妻關係。2015年1月13日，楊某芬作為搬遷被安置人，與北京H公司簽訂了定向安置房買賣合同，購買了A號房屋。2015年5月9日，我與楊某芬、趙某耀經北京某中介居間服務，簽訂了北京市存量房屋買賣合同，約定我以135萬元的價格購買楊某芬所有的A號房屋，在具備房屋產權過户條件時，楊某芬、趙某耀協助我辦理產權證過户登記事宜，不得以任何理由藉故要挾推辭，同時對付款時間，交房時間等進行了約定。

合同簽訂後，我按照約定向楊某芬支付了購房款110萬元和15萬元，楊某芬亦將房屋交房給我居住使用至今，定向安置房買賣合同原件也交給我保管。2021年4月，通知該批房屋開始辦理產權證，並安排人員集中辦理。楊某芬在得知該消息後，並未按照通常做法將房產證先辦理到自己名下然後再過户給我，而是要求變更至其兒子趙某虎名下，因為不能提供購房合同原件，要求我為其提供，並明確表示不會配合我過户，而是要求解除合同，楊某芬、趙某耀的行為不但違背了誠實信用原則，也嚴重侵犯了我的合法權益。故訴至貴院，望判如所請。

被告辯稱

楊某芬、趙某耀、趙某虎共同辯稱，劉某春不配合我們辦理手續，所以要求認定合同無效。我們去辦理房產本的時候需要拆遷合同，這個合同在劉某春那兒，需要他出示時他不出示。而且A號房屋本來就是趙某虎的，房本下來就應該是趙某虎的名字，我們分家合同上寫着呢。我們不同意劉某春的訴訟請求。

H公司述稱，不同意劉某春的訴訟請求，在本案之前我公司不知道有他們雙方的買賣合同，我們是依據拆遷合同正常辦理過户手續，目前因為本案涉案房屋沒有提交相應手續，所以處於尚未過審的狀態。

法院查明

2015年1月13日，楊某芬與北京H公司簽訂了《定向安置房買賣合同》，約定北京H公司將A號房屋出賣給楊某芬。

2015年5月9日，楊某芬（房屋出賣人、甲方）、趙某耀（房屋共有人、甲方一致行動人，與甲方為夫妻關係）與劉某春（房屋買受人、乙方）、北京某中介公司（房屋中介、丙方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定，甲方出售位於大興區A號房屋於乙方；本房屋為定向安置房，甲方尚未完成房屋產權登記手續，對此乙方完全知曉；該房屋產權登記手續正在辦理中，甲方持有《定向安置房買賣合同》；經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為1350000元；

雙方約定，乙方分三次付清房款。1、第一次付款：本合同簽訂當日，乙方將房屋首付款110萬元付給甲方，甲方將定向安置房買賣合同交付給乙方。2、第二次付款：2015年8月3日前乙方向甲方支付購房款15萬元。3、第三次付款：經甲乙雙方協商一致，甲方完成本房屋首次產權登記並具備向乙方進行產權過户的條件時，乙方一次性將剩餘房款10萬元交付給甲方；甲方保證此房屋（原始）產權為其本人，有處分的權利，房屋上沒有任何第三方的抵押、擔保或其他任何形式的他項權利，且無其他糾紛。

……甲方應當在2015年5月30日前將該房屋交付給乙方；在甲乙雙方依約進行交付房屋時，甲方承諾在滿足房屋過户條件時，依約協助乙方辦理房屋過户，......甲方在知曉可辦理本房屋產權過户登記事宜（以北京某中介公司通知為準）的七日內通知乙方，或接到乙方通知後，提供一切與之有關的資料，與乙方一同完成本房屋產權向乙方過户，甲方不得以任何理由藉故要挾推辭，否則視甲方為違約......雙方合同中還約定了其他事宜。上述合同附件二系趙某虎、趙某聰、吳某興、陳某靜簽署的聲明，載明四位聲明人完全同意楊某芬、趙某耀將房屋出售給劉某春，無償、無條件協助劉某春完成過户。

2015年5月9日，劉某春轉賬給楊某芬110萬元，楊某芬給劉某春出具了收條：收到劉某春交來的購房款110萬元。8月2日，劉某春再次轉賬給楊某芬15萬元，楊某芬再次給劉某春出具了收條：收到劉某春第二期房款15萬元。

合同簽訂後，劉某春入住案涉房屋，楊某芬、趙某耀將二人就A號房屋與北京H公司簽訂的《定向安置房買賣合同》交予劉某春。

2021年4月，A號房屋可以辦理房屋所有權證書。4月27日，楊某芬向H公司提出申請，申請將A號房屋房屋產權人變更確認為其子趙某虎。4月30日，楊某芬在報刊上刊登遺失A號房屋《定向安置房買賣合同》的聲明。5月8日，楊某芬、趙某耀與趙某虎簽訂了《房屋產權變更協議書》，約定楊某芬依據其與H公司簽訂的《定向安置房買賣合同》、“補充協議”及其辦理入住確定房屋載明的內容，自願將其《定向安置房買賣合同》項下及本人申請表載明的A號房屋變更至趙某虎名下。

庭審中，劉某春表示在A號房屋按照合同約定過户至其名下後會將100000元尾款支付給楊某芬、趙某耀。

裁判結果

一、劉某春與楊某芬、趙某耀簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》有效；

二、於本判決生效後七日內，北京H公司協助楊某芬將位於北京經濟技術開發區A號房屋過户至楊某芬名下；

三、在本判決第二項履行完畢後七日內，楊某芬協助劉某春將位於北京經濟技術開發區A號房屋過户至劉某春名下。

房產律師靳雙權點評

劉某春與楊某芬、趙某耀簽訂的是房屋買賣合同。買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。本合同中，行為人具有相應的民事行為能力、意思表示真實、不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。依法成立的合同，自成立時生效。故劉某春與楊某芬、趙某耀簽訂的房屋買賣合同，已生效。

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。作為出賣人的楊某芬、趙某耀，應當履行向買受人劉某春交付標的物，並轉移標的物所有權的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行等違約責任。因此，楊某芬、趙某耀應將案涉房屋的所有權人變更為劉某春，即為劉某春辦理案涉房屋的所有權變更。

退一步説，本案劉某春購買的案涉房屋假如系趙某虎所述，非楊某芬、趙某耀所有而系趙某虎所有，那麼根據法院查明的事實，趙某虎、趙某聰、吳某興、陳某靜簽署的聲明中，也非常清楚地載明瞭四位聲明人完全同意楊某芬、趙某耀將房屋出售給劉某春。因此，趙某虎的辯解意見不予採信。