我國的房改房適用物權法嗎？

一、我國的房改房適用物權法嗎?

“房改房”物權確權糾紛案，適用於國家、地方和工廠 “房改政策文件”;適用於“上海高院”關於《處理公有住房出售後糾紛的若干意見》的通知 【(1996)滬高法(1996)250號】文件;適用於《民法通則》的帝王原則(誠實信用原則)。不適用於《物權法》。“房改房”是一項政策性極強的職工福利分房和優惠購房，每個職工家庭只能享受一次。“房改房”是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是我國“住房分配制度”向“住房商品化”過渡的一種基本形式。 國家“房改政策”大約始於90年代初，結束於90年代末。

“房改房”與後來出現的“商品房”具有本質區別。一旦涉及“房改房”的產權問題，就不能脱離“房改政策文件”、“職工家庭福利分房”和“職工家庭優惠購房”這個本質特徵。

二、 房改房的過户流程

1.買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2.如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3.買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過户手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4.立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。

5.繳納税費。税費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的税費構成是不一樣的。

6.辦理產權轉移過户手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7.對貸款的買受人來説在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

8.買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

國家推出房改房的相關政策，目的在於使普遍住房向商品房進行過渡，在一定程序上緩解了居民對城市住房的需要，對整個社會的發展和經濟發展是有一定的推動作用的，但由於不可以按照商品房那樣進行合法的產權認定，所以是無法進行自由的交易的。