什麼是小產權房
國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續後,辦理土地出讓手續並按規定上繳給國家土地出讓金和使用税(費),由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證,這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,也就是説在農民的集體土地上,僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬,並沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視為鄉產權,即小產權房屋。
“小產權”樓盤大多由村、鎮自己開發,不存在土地出讓金、土地徵用費、耕地佔用税等成本,且沒有繳納房地產開發相關的各項税費。
“小產權房”並不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”,也稱“鄉產權房”,是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以,“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”,它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。説的再直白一些,“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打着新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
小產權和大產權
1、全部產權(大產權)
《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定:凡按市場價購買的公房,購房者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高,隨行就市,任由買賣雙方商定,只要雙方能接受,即可成交。按照市場價購得住宅的房主,也就擁有了住宅的各項支配權利,也就是擁有了房屋、住宅的佔有權、使用權、收益權和處分權。在這裏,房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的,只不過是二者的提法有所不同。相對於“部分產權”而言,“全部產權”才有存在的意義。
2、部分產權。(小產權)
根據《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住宅制度改革的通知》,職工購買公有住宅,在國家規定的住房面積內,可以按標準價出售。職工購房後另外擁有部分產權,可以繼承和出售,但出售要在購買5年以後才能進行,原售房的產權單位有優先購買權,售房的收入在扣除相關税費後,按個人與單位或政府各自所佔的產權比例進行分配。從這裏可以看出部分產權和全部產權的一些區別。部分產權與全部產權的不同之處在於,部分產權是強調永久使用權和繼承權,而對收益權和處分權的行使則限定在一定範圍之內。
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