農村宅基地可以直接買賣嗎

一、農村宅基地可以直接買賣嗎

農村宅基地是不能進行直接買賣的。宅基地轉讓是需要具備相關條件的《物權法》第153條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。第154條：宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

第155條：已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。

第180條：債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

(一)建築物和其他土地附着物;

(二)建設用地使用權;

(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

(四)生產設備、原材料、半成品、產品;

(五)正在建造的建築物、船舶、航空器;

(六)交通運輸工具;

(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一併抵押。第184條：下列財產不得抵押：

(一)土地所有權;

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外：

(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衞生設施和其他社會公益設施：

(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;(五)依法被查封、扣押、監管的財產;

(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

《土地管理法》第4條：國家實行土地用途管制制度。

國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設甩地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地.控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等;未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

第43條：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵用的原屬於農民集體所有的土地。

第62條第4款：農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

第63條：農業集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產兼併等情形致使土地使用權依法轉移的除外。

為了保證“居者有其屋”，我國法律對宅基地的轉讓給予了極為嚴格的限制。《土地管理法》第62條規定“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”但法律並不禁止農村村民住房的轉讓，宅基地上的房屋所有權可以轉讓，而“地隨房走”是我國現行法的一項基本原則，故法律允許房屋同宅基地使用權的一併轉讓，只是禁止單獨的宅基地使用權的轉讓。

宅基地使用權的轉讓必須符合以下條件：宅基地使用權的受讓主體有一定的範圍，宅基地使用權只能轉讓給本集體經濟組織的成員，如果轉讓給村外人員，該受讓人必須在本村落户並且符合申請宅基地的條件，且該成員必須符合宅基地使用權的條件，即一户一宅且面積符合規定。宅基地使用權的轉讓必須同房屋同時轉讓。轉讓人不得再申請宅基地使用權。宅基地使用權轉讓後，應當及時辦理變更登記。