承租土地自建廠房拆遷有沒有補償，補償怎麼計算

一、自建的廠房，沒有審批手續，有沒有補償?

自建的廠房，一般是沒有土地手續或沒有房屋手續。在拆遷中，拆遷辦聯合城管、規劃部門、鄉級政府以拆違建的方式實施拆除工作。在就自建廠房談補償時，拆遷辦會以是違建不予補償給被拆遷企業壓力。很多被拆遷企業面對被認定為違建時，容易衝動，甚至肢體衝突，粘上刑事案件，被迫簽訂協議。被拆遷企業遇到類似情況應保持冷靜，向拆遷人提供相關文件材料，請專業律師幫助，通過複議訴訟將違建認定程序和拆除程序中止，阻止以拆違促拆遷的違法拆除方式，為爭取合理的補償爭取時間。

二、自建房屋被認定成違建，不給補償，要被強拆，怎麼辦?

自建的廠房因為沒有合法批建手續被認定為違建，被拆遷企業在收到書面違法建設的認定書後，在依法行使自己的申辯、陳述的權利的同時，應對違法建設認定書提起行政複議或者訴訟，中止拆除決定書和強制拆除通知書的下發，避免被強拆。自建房屋被認定違建不予補償或者壓低補償，是拆遷辦常用的方法，被拆遷企業在知道要拆遷消息時，一定要做好這方面的風險預案，及時有效維護權利。

三、法律規定承租人有哪些補償項目，怎麼計算?

承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

1、停產停業損失的補償;

2、設備拆卸安裝的補償(主要針對於大型或者精密生產設備);

3、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);

4、解聘員工的安置補償費;

5、關於因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

6、獎勵和補助;

7、自建房的重置成新補償;

8、剩餘租賃年限的租金差價的補償;

9、其他。

關於補償的計算需要結合拆遷項目的拆遷安置補償政策，通常情況下，計算方式如下：

(一)、承租房屋企業，補償金額計算公式為：

補償金額=租金差價【(重新租賃租金-原租金)×剩餘租賃時間】+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失;

(二)、承租土地上自建房屋企業，補償金額計算公式為：

補償金額=租賃土地差價【(重新租賃租金-原租金)×剩餘租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及設備損失及重置成新費+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失。

四、承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補償，可不可以爭取?

關於企業承租土地自建房的情況分為兩類：第一類是取得合法規劃、建設審批手續的自建房;第二類是未取得規劃、建設審批手續的自建房。

第一類自建房實質上是合法建設的房屋，承租企業對該房屋有所有權，但是對於該房屋坐落的土地卻是基於承租取得的土地使用權，雖然突破"房地一體"原則，但並不影響承租人取得拆遷補償的權利。

第二類自建房需要結合建房年限、歷史原因、當時的政策綜合確定是否被認定違法建築。該自建房被認定為違法建築的情況下，依據《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《行政強制法》等法律規定可能被強制拆除。儘管國有土地上的房屋徵收或集體土地上的徵地拆遷，都規定對違法建築不予認定，但是對違法建築的認定與處理要按法定程序處理，這時候要在專業人士幫助或指導下爭取合理的補償。

五、合同正常履行，還有剩餘租賃年限，遇到拆遷時可以獲得哪些補償?

關於承租土地自建房屋經營和承租房屋經營(沒有自建房)兩種情況，拆遷補償中可以取得的補償項目略有差異。

承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

1、剩餘租賃年限的租金差價的補償;

2、停產停業損失的補償;

3、設備拆卸安裝的補償(主要針對於大型或者精密生產設備);

4、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);

5、解聘員工的安置補償費;

6、關於因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

7、獎勵和補助;

8、自建房的重置成新補償;

9、其他

涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關於房屋的補償部分。該房屋補償的計算，需要分情況討論，以國有土地上自建為例：一是取得合法審批手續建設的;二是沒有取得建設工程規劃許可證建設的房屋(可能被認定為違法建築)。實踐中，關於該房屋的補償主要是房屋的重置成新價。

六、(被拆遷人)承租人在拆遷過程中如何維權?

地位不平等，信息不對稱，承租人在拆遷中要爭取合理補償，必須解決這兩大問題。

1、通過法律途徑順利的切入和拆遷辦談補償，就屬於承租人的補償項目自己談，自己簽署協議，自己領取補償款。

2、瞭解拆遷項目的政策，熟悉拆遷流程和相關法律規定，懂得如何和拆遷辦周旋，提高談判地位，獲取談判籌碼，必要時提起行政訴訟搭建談判平台。

七、(被拆遷人)承租人如何和拆遷辦談判?

在拆遷中，承租人不是被認可的談判對象，承租人應先解決談判地位問題。取得地位之後，和拆遷辦談判前，做到知己知彼。以行政調查為基礎，行政訴訟搭建談判平台為手段，掌握有效的談判技巧才能立於不敗之地。