農村宅基地如何轉讓，有哪些條件

一、農村宅基地如何轉讓?有哪些條件?

目前我國宅基地不允許買賣，宅基地使用權在一定條件是可以轉讓的。城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。

如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織的成員，対於宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以，如果事後經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是説，對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。宅基地屬於集體所有，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。

然而，在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬於農民個人所有，這一點不存在爭議。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經濟組織的成員，則其有效無效的區分與前述情形一樣。

如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經濟組織成員，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此，似乎可以認定，轉讓房屋的協議是有效的，其實不然，理由是：當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。

二、宅基地轉讓合同無效的情形：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關規定。

農村宅基地來源於農村居民的福利，宅基地的土地權仍屬於村集體。 因此，農村土地宅基地只能在本村居民之間轉讓和出售。不得向本村居民轉讓、出售，否則視為無效轉讓、出售，不受法律保護。 宅基地屬於農民集體。 公民個人只有宅基地使用權，宅基地使用權可以轉讓，但只能在本集體經濟組織成員之間轉讓。