土地使用權重複抵押是否可以

一、土地使用權重複抵押是否可以?

可以，根據現行相關法律規定，重複抵押，是指債務人以同一抵押物分別向數個債權人為抵押行為，致使該抵押物上有多個抵押權負擔的抵押形式。擔保法第三十五條規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權餘額部分，可以再次抵押，但不得超出餘額部”，因此你所説的情形，只要前一次擔保的債權小於抵押物價值，可以在餘額範圍內，再次抵押。

對本條的規定，理解為兩層涵義：首先，本條以明示方式肯定了重複抵押制度，即許可債務人就同一抵押物分別向多個債權人進行抵押。其次，本條對抵押物價值與被擔保債權數額之關係作了限制，只允許抵押物價值大於被擔保債權數額，財產已經抵押的，也只允許就價值大於被擔保債權部分設立重複抵押。

所以從我國法律來看，土地使用權已抵押了，地上在建工程抵押是可以辦理的。首先，《物權法》並不禁止重複抵押。而且廢止了《擔保法》禁止超額抵押的規定，因此即便土地使用權抵押後又辦理在建工程抵押，超過了抵押財產的價值，在建工程抵押也是有效的。其次，《物權法》第200條規定“：建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一併處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”

二、土地使用權重複抵押帶來的危害

重複抵押雖然能滿足現代工商企業對充分實現抵押物價值和融資功能的強烈願望，可具體到土地使用權的抵押問題時，它確實存在着諸多弊端，主要體現在以下方面：

(一)加大抵押權人交易風險，損害其利益，抵押物的價值越低，抵押權人的風險相應增加。在抵押權人完全不知情的形勢下進行抵押行為，就會加大其交易風險，損害其利益，對抵押權人是非常不公平的。

(二)無法保證後位抵押權人的合法權利，我國法律規定，先設定抵押權的債權享有優先權，此時抵押權的位序關係即數個抵押權實現的先後順序問題尤為重要。在實際生活中，會存在着一種現象就是後位抵押而債權履行期卻早於前位抵押的債權矛盾關係，而目前我國相關部門對此種現象較多采取規避的態度，因此，對於後位抵押債權人的利益就很難去加以保護和實現了。

(三)威脅各方利益，危害社會安定，抵押人可能會利用重複抵押土地使用權來進行欺詐，在不告知抵押權人真實情況下，以同塊土地同一價值騙取貸款或進行交易。當到期需償還債務時，一塊土地的價值根本無法滿足多個抵押權人的抵押數額，最終就會使得抵押權成為空頭支票，造成國家、集體或他人財產蒙受損失;如果其中還向銀行進行了抵押，導致銀行貸款難以收回，將會釀成更嚴重的後果，甚至擾亂社會經濟秩序。

綜上所述，如果第一次抵押貸款的價值就正好跟土地使用權的價值是相同的，這種類型的土地使用權就不允許再重複抵押了，就算將來土地上有新建的其他的項目，但是，法律上明確的限定土地上新修的這些建築物不屬於抵押財產的。對於抵押權人來説，之前已經抵押過的土地使用權也是存在很大法律風險的。