前期土地使用權證辦理有什麼技巧？

房產證包括兩部分，即房屋所有權證和房屋共有權正。房產證和土地證共同確定了房屋的合法所有權，在辦理相關證件之前，要準備好相關資料，還要交維修基金和契税。那麼需要準備的材料都有哪些，前期土地使用權證辦理有什麼技巧?下面讓我們一起來看一看。

一、土地證辦理流程及所需材料

第一步向開發商領取以下東西:

1、房屋權屬登記申請表(有開發商蓋章的);

2、房屋分層分户圖;

3、購房發票;

4、辦理土地證的圖。

第二步繳納維修基金。

提供資料:

1、填寫申報單(現場有)。

2、身份證複印件。

3、購房發票複印件。

4、《商品房買賣契約》1、2、24頁複印件。

第三步繳納契税。

提供資料:

1、《商品房買賣契約》1、2、4、24頁複印件。

2、身份證複印件。

3、發票複印件。

目前收費標準:個人首次購買90平米及以下普通住房,契税税率1%,其餘自住普通住宅税率2%,高檔房税率4%。

第四步辦理產權證。

提供資料:1、辦理房產證的申請表。

2、申請人身份證複印件(查驗原件)。

3、發票複印件。

4、分户圖。

5、商品房初始登記證明。

6、商品房買賣契約(乙方契約正本)。

7、維修基金髮票原件。

8、契税發票原件。

9、抵押登記申請表。

10、主債合同(借款合同)及房地產抵押合同。

11、抵押權人(貸款銀行)授權委託書。

12、委託書(申請人不能親自辦理時出具,須同時提供受託人身份證件複印件,查驗原件)。

第五步辦理土地證

時間:拿到房產證後。

提供資料:1、《商品房買賣契約》1、2、24頁複印件。

2、身份證複印件。

3、產權證複印件。

4、申請表(現領現填)。

二、技巧

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批覆階段。

土地證和建設用地規劃許可證(以下簡稱用地規證)這兩個證，加上規劃要點批覆，是進行房地產開發的前提。但是,這幾樣東西領取的先後順序很矛盾，目前我國法律也沒有很好的規範這個問題。就比如辦理土地預審，國土部門會要規劃選址意見，但是規劃部門辦理選址意見的時候卻要土地預審文件，此時就要看開發商跟國土和規劃兩個部門哪邊更熟一點，舉個例子我辦理手續的時候是跟國土局這邊比較熟，此時就讓國土局的用地科先出個前期辦理的函(不是正式文件)，拿着前期辦理函到規劃局辦理選址意見，等選址意見辦下來以後把選址意見交到國土局用地科讓用地科出預審文件，然後把正式的預審文件交到規劃局把前期辦理函替換出來，最後前期辦理函就拿回來銷燬了，這樣兩邊的要件都是齊全的。

2、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點的辦理順序。

土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明瞭土地用途及使用期限;建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據;規劃要點批覆由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率、建築密度、停車位配置要求等這些指標都在這個批覆裏體現出來，包括現在的小户型比例限制要求，也會在這個文件裏體現出來。一般來説，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是，因為用地規證的報批比較慢會大量的浪費時間，尤其是針對擬開發的土地已經有招商項目的時候，這種情況下就可以忽略用地規證，先徵詢規劃要點只要規劃出紅線範圍以及容積率就可以進行土地出讓了。而且土地出讓後可能規劃用途與招商用途不一致，這個也好辦，基本就是協調規劃局的領導調規劃。等一切塵埃落定土地證拿到手後再去辦理用地規證。

3、城鄉規劃法的理解與應對。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、核准、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。此條規定用地規證不能調整規劃指標，但可以在辦理完土地證後先調整規劃指標然後再辦理用地規證，規劃指標的調整，時序是關鍵，在合法合規的情況下最大限度地節省公司資源並達到利益最大化。

因土地證和房產證二者缺一不可，且其法律地位尤其重要，辦理土地證及房產證流程較為複雜。準備妥當的資料可以避免走不必要的彎路，提高辦證效率。以上就是關於前期土地使用權證辦理的技巧問題。需要相關服務及幫助的可以諮詢律師。