商品房小區土地使用權怎樣確定

一、商品房小區土地使用權怎樣確定

一、商品房或住宅小區的地皮所有權是屬於國家的，土地使用權和地上房屋的所有權是屬於購房個人的。

二、依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十一條　土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條　土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衞生、體育用地五十年;

(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

二、法律、行政法規明確規定屬於業主共有的部分

從物權法的規定來看，下列部分屬於法定共有部分：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施，屬於業主共有。其他公共場所、公用設施，認定標準是這些公共場所、公用設施不屬於某一單個的人所有，也不屬於開發商所有。物業服務用房屬於業主共有，至於開發商是不是將物業服務用房的建設費用分攤到全體業主身上，在所不問。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。電梯、水箱屬於業主共有。

三、建築區劃內建設用地使用權不都屬於業主共有

建築區劃內的建設用地使用權不都屬業主共有，也有例外：在小區內的某一整棟建築物屬於特定業主所有的情況下，該棟建築物的規劃佔地的建設用地使用權屬於該特定業主，而不屬於小區的全體業主共有。小區內的城鎮公共道路佔地和城鎮公共綠地佔地，該地的建設用地使用權不屬於共有部分。在規劃時就確定屬於某個業主所有的綠地，就應當歸個人所有;對於房屋買賣合同中約定的附贈的花園，究竟應當歸屬於業主共有還是業主單獨所有，存在不同看法。最高人民法院的傾向性意見認為，既然這些綠地根據合同已經約定歸個人所有，且其為此支付了對價，應當按照約定歸業主個人所有。

土地法中有關商品房小區，土地使用權的確定條件，首先明確一切土地都是屬於國家的，然後就是對於土地的使用權，都是屬於購房者個人所擁有的權利。土地法中對於商品房的土地使用權有效期限，一般都是按照70年的使用權來計算的。