農民土地使用出讓怎樣進行

一、概念介紹和辨析

土地出讓即土地使用權出讓，是指國家作為土地所有者通過有償的方式向單位和個人提供土地使用權的行為，是國家對集體或個體的土地交易；土地轉讓即土地使用權轉讓，是指已取得土地使用權的土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。土地出讓與轉讓的區別主要體現在以下五個方面：

1、主體不同

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

2、行為性質不同

根據物權理論，出讓：他物權設定；轉讓：他物權轉移。

3、轉移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納税費，方可登記過户。

4、交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷，由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標、掛牌出讓和協議四種方式出讓土地。

轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓，採取方式多為出售、交換和贈與。

5、涉及的費用不同

出讓涉及的費用主要是土地出讓金和土地證費；轉讓涉及的費用主要是一些税費(個人所得税、收益税等)。

二、農民土地使用出讓怎樣進行

（一）我國土地實行用途管制制度，土地用途分農用地、建設用地和未利用土地。

農民土地（即農村集體經濟組織土地）使用權必須先由國家徵購，轉為國有土地使用權之後，由國家出讓，才能進入流通。

國家出讓的土地使用權年限為：

我國法律規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:

①、居住用地70年

②、工業用地50年

③、教育、科技、文化、衞生、體育用地50年

④、商業、旅遊、娛樂用地40年

⑤、綜合或者其他用地50年 70年

（二）國有土地使用權出讓一般有以下三種方式：

1、協議出讓

協議出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議並簽訂土地使用權出讓合同，出讓土地使用權的方式。

2、招標出讓

招標出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發出投標邀請，在規定的期限內，由符合條件的單位以書面形式投標，競投該宗土地的使用權，招標小組通過對標書的評判，擇優確定土地使用者的土地出讓方式。

3、拍賣出讓

拍賣出讓，是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委託的拍賣人，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地使用權有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用者的出讓方式。

在上文中，本站小編帶領大家對於土地轉讓和土地出讓的概念進行了詳細的辨析，我們可以得知土地轉讓和出讓在主體、行為性質、轉移條件、程序以及交易市場等方面存在明顯的差別。在我國，農民是不能直接出讓土地使用權的，必須得由國家進行徵購並轉化為國有土地使用權之後，才能由國家進行出讓，以進入市場流通。