換湯不換藥，律師教你看穿徵收方的新招術！

徵收行為本質上是政府實施的法律行為，應當嚴格依法而為，秉持行政法上的誠實信用(信賴保護)原則。

但是在現實中，出於畸形利益訴求的趨勢，徵收雙方均在一定程度上呈現“喪失理智”狀態，上演了一幕幕人間悲劇。

出於對這一現實的忌憚，“鬥智鬥勇”揣摩底線，便成了徵收領域每天都在真實發生的情節。

那麼，近一段時間徵收方究竟又“研究”出了哪些新的招術呢?

招術一：政策宣講落實“入户”，大喇叭過時了

以往講“柔性逼遷”時總會有一個橋段幾乎成為徵收拆遷的代名詞，那便是整天以高音量宣講拆遷政策的大喇叭。

有時光是這一招，就足以令一些承受力稍弱的被徵收人感到頭暈腦脹，使得徵收方在博弈中輕鬆佔先。

然而隨着時間的推移，這一招慢慢開始用得少了，取而代之的是徵收方“邀請”的各種人員入户實施政策宣講，一對一或一對多的做被徵收人的工作。

徵收方一般會有周密的計劃、排班，將整片區域每家每户的情況列成表、畫成圖，進而“量身選擇”可能產生最佳效果的人員去投入到入户面對面宣講政策的工作中。

老話講“見面三分情”，當面談是和活生生的人談，相較於冷冰冰的，只會來回來去重複那幾句話的大喇叭來説，打動人心的效果無疑要好得多。

何況，上門的這些人員絕非隨意挑選，而往往是徵收片區中“有頭有臉”、頗具號召力的人物。

幾番下來，項目初期的簽約率自然會有一定幅度的提升，而這就會為中後期的情況有效“減壓”，影響不可謂不大。

對此，在明律師並非反對這種面對面溝通的做法，只是想提示廣大被徵收人，簽約須謹慎，尤其是在補償安置結果不能接受的情形下，不要輕易被政策宣講所影響，作出不符合自己真實意思的表示來。

招術二：矛盾調解顯神威

以往徵收方的人員找上門來，有時是“逼籤”，有時是“騷擾”，也有時是各種“穿小鞋戴高帽”。

如今情況卻發生了變化，“矛盾調解”“做貼心人”成了上門人員的核心目的。

調解的矛盾可謂五花八門，大致包括被徵收人的家庭內部矛盾、鄰里矛盾等等。

雖然這些矛盾看似和徵收方沒直接關係，但卻會對被徵收人在整個協商談判中的立場、態度的軟硬度產生潛移默化的影響。

通過調解矛盾，徵收方一方面可以探得被徵收人的“底牌”，另一方面更有可能打入家庭成員內部來對有暫不簽約而選擇維權的成員實施分步説服。

這種可能性的存在，是被徵收人需要保持警惕的。

有句老話，叫“什麼什麼給雞拜年”，後面的就不用多説了。

招術三：新名詞層出不窮，打破既有博弈思路

徵收維權的博弈進行了若干年，基於590號令和《土地管理法》的維權博弈思路已漸漸定型，變得越來越套路化。

而依據這些“模型”的程序，徵收方壓力是非常大的。

因此，實踐中各種“新名詞”便被精心研發了出來，目的只有一個——規避上述兩類分別適用於國有土地上和集體土地上徵收的法律法規，另闢蹊徑來讓被徵收人一時無從應對。

這就包括預徵收、騰退、先行用地、土地儲備、舊村改造、棚户區改造、危舊房改造等等，不一而足。

事實上，這些東西是沒必要一個一個學習、研究、破譯的，因為其本質都和傳統意義上的拆遷差不多。

“以不變應萬變”，其實是廣大被徵收人最應理解的應對之策。

在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，有時委託人會問律師：我想先買本法條，自學一下徵收拆遷的基本規定，您看該買什麼好啊?我們的建議基本上就一個：《國有土地上房屋徵收與補償條例》，即前述590號令。

國有土地上，這一個基本夠用了;集體土地上，參照這個適用。

雖然程序性規定的名詞都不一樣，但性質卻是十分類似的，基本能夠一一對應起來。

而對於前述那些新招術，被徵收人只需堅持一點就足夠了：想拆我的房子，支持，合法麼?補償公平、合理了麼?別的，談也就談了，但最終還得談談上述兩個根本性問題。