在拆遷中，被拆遷人應當謹慎這五大招數

在徵地拆遷過程中，居於主導且強勢地位的徵收方總是頻頻出招，力求早日促成被徵收人的籤協議搬家。

對於表露出對補償安置政策不滿意、不接受態度的被徵收人，它們更是會寄出種種“套路”“手段”，來盡力避免“釘子户”的新生。

那麼，實踐中徵收方究竟都慣用哪些“錦囊妙計”呢?被徵收人又該如何看待和應對這些現象的長期存在呢?

招數一：上門入户政策宣講

上門挨家挨户“做工作”是徵收方在項目啟動前期往往會着重採用的一個手法，其目的有二：一是儘快促成第一批率先簽約搬家的被徵收人儘快簽約，為整個項目打出一個“開門紅”;二是希望通過一輪又一輪的政策宣講來摸清被徵收人對待徵收的大致態度和心理“底價”，從而為後期有針對性的落實促遷工作收集資料創造條件。

上門宣講的重點，通常在於講政策，講補償安置方案，講項目的重要性、緊迫性和重大民生意義，而不會在於講法律、講法定程序。

因為通常而言，越是重大、着急的項目往往在法律程序上越容易存在問題，甚至可能出現“先上車後買票”的違法用地、徵收行為。

自己襪子破個窟窿，自然沒法説穿着的事情，故只能主要談法律以外的政策話題。

在明拆遷律師想提示大家的是，對於此類上門入户的政策宣講，被徵收人完全可以秉持開放、包容的積極正面態度，將重點放在瞭解涉案項目的法律性質、徵收補償方案的具體內容等可能關乎自己切身補償權益的信息上，爭取通過談話多收集信息，做到知己知彼。

至於那些“一把尺子量到底”“絕不讓老實人吃虧”之類的老套説辭，聽則聽矣，跟着點頭就行了，沒必要與之爭論。

“借力打力”永遠是高明的做法，徵收方上門來了解我們的情況，我們也需要了解一下他們的情況。

通常而言，如果被徵收人對補償安置條件的要求相對較高，過早簽約總是不利的。

多聽多看少説，是此階段的關鍵。

招數二：施展高額獎勵金誘惑

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第17條規定，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

補助能不能拿通常是有比較明確的標準的，可人為操作的空間相對受限。

而獎勵則不然，其規則設置目的就在於促遷——在一定期限內簽約搬家的才獎，過了期限再籤的就不獎了。

故此，這種有人有，有人無的項目，是最容易被徵收方利用的。

很多被徵收人都是出於幾萬元獎勵金的考量，而選擇了在項目啟動之初就籤協議走人，更何況一些項目所精心設置的整個單元、整棟樓“打包”計發的辦法，更能在此階段發揮影響力。

在明拆遷律師想指出的是，有獎勵可拿對被徵收人來説當然是好事，被徵收人完全沒必要將這個視為洪水猛獸。

但從務實客觀的角度講，被徵收人所最應該關心的，還是自己的徵收補償是否公平、合理，是否能夠保障自己未來的生活和居住。

如果這最關鍵的一點能接受，那麼獎勵自然是錦上添花;如果這點完全不能接受，甚至涉案項目本身存在違法情形，那麼這獎勵就着實成了食之無味、棄之可惜的雞肋了。

僅就弘揚行政法治理念上講，我們也實在不該接受這獎勵金淪為違法徵收行為遮羞布的事實。

無論怎麼獎勵，通常也就是幾萬塊錢，哪個是大哪個是小，我們相信被徵收人能做到正確選擇。

招數三：精心設計程序進行“誘籤”

最典型的“誘籤”方式就是預簽約模式，這在棚户區改造、城中村整治項目中極為常見。

預簽約的要義在於以同意簽約的被徵收人作為基數，來變相左右餘下未簽約的被徵收人的態度，將原本互不相干的補償權益“捆綁”在一起，形成被徵收人之間互相施壓的局面。

很多項目在啟動之初就能拿到81%以上的預簽約比例，這對於剩下的人而言無疑是一個巨大的壓力。

在明拆遷律師需要提示的是，預簽約模式雖然在一定程度上改變了《國有土地上房屋徵收與補償條例》所規定的徵收程序，尤其是將其程序順序進行了調整，但由於諸多地方性規定的出台，其在實踐中已被普遍適用。

故廣大被徵收人一定要對這一程序的意思足夠熟悉，明確自己預籤協議的法律後果(即簽約達到一定比例後協議自動生效)，看清預籤協議的內容尤其是補償安置條件，做到簽約不後悔，不滿意則暫不簽約。

招數四：評估報告貓膩多

在城市房屋拆遷中，房屋價值評估環節是直接影響徵收補償數額的核心環節，卻也是存在問題、貓膩最多的環節。

原因就在於被徵收人羣體對這一程序普遍非常不熟悉，評估報告的“專業性”似乎阻礙了很多人對其的必要了解與認識，甚至演變成了評估師怎麼評自己就怎麼拿着，而完全喪失了必要的維權敏感度。

而事實上，評估報告雖然的確非常具有專業性，但其基本原理卻是並不難懂的，發現問題也並非那麼困難。

被徵收人若能簡單掌握一些技巧、訣竅，辨識常見的貓膩並不在話下：

其一，看評估機構選擇程序。

如果讓我們自己選了，包括投票、抽籤、搖號等形式，那就比較放心;如果自始至終都沒讓選，而是直接冒出一個評估機構就上門來評，那麼程序違法就是鐵定的了;

其二，看評估人員是否上門入户。

上門入户評估是法定的環節，進行完畢後還要有一個房屋徵收部門、被徵收人和註冊房地產估價師三方簽字確認的實地查勘記錄，沒有不行。

如果評估人員都沒見過就收到了評估報告，那麼報告顯然是人為杜撰出來的，程序和實體都違法;

其三，看評估報告的外觀。

雖説“以貌取人”不靠譜，但憑藉外觀來評判一份評估報告的合法性，卻也有些依據。

根據頗具專業性的《房地產估價規範》，一份合法的評估報告要包含的內容非常多，絕非三五頁紙所能涵蓋的。

如果被徵收人受到的評估報告看上去過於隨意、草率，甚至就是一張紙，或者根本沒有任何蓋章，那麼這樣的報告必然是不合格的;

其四，看評估機構選擇的評估方法是否合理。

最簡單的，對於城市房屋拆遷，通常適用市場比較法，因為周邊類似房地產一般都有大量交易案例，比較下來最準確、客觀，不用不行。

而市場比較法在適用時是要在報告中體現其所選取的比照對象信息的，這些被徵收人都可以仔細查閲。

如果翻了半天發現根本沒出現這一説辭，則報告存在問題的可能性就會不小。

招數五：採取“組合式促遷”手段

“組合式促遷”是在明拆遷律師近期總結出的一個詞，其標誌為將“棚改”“拆違”“危改”“環境整治”等各種項目與徵收組合在一起實施，形成你中有我，我中有你的複雜局面。

應對的步驟其實主要有二：一是弄清自己的房屋、土地究竟是個什麼狀況，不要人家説什麼就是什麼;二是針對具體的法律文書進行“一對一”的處置，該複議複議該訴訟訴訟，同時要從項目的整體出發爭取扭轉先天形成的被動局勢，進而反過來促使徵收方放棄“組合”的心思，將問題簡化到協商談判的桌子前面。

在明拆遷律師最後想提示廣大被徵收人的是，上述促遷妙着的存在並不意味徵收方有多惡劣，而實在是現實情況下的無奈之舉，屬於“誰都不容易”的範疇。

一方面要依法維權爭取將程序拉入法治的軌道，一方面也要掌握足夠的靈活性和變通度，沒必要一根筋認死理。

須知，法治是允許調解、協商、溝通、談判的，能調的調，能不訴的儘量不訴，只要實現了徵收補償的雙贏結果，這也叫法治。