農村宅基地確權登記再出新規，“一户多宅”“超佔面積”有救了！

從“無證”“缺證”到“證件齊全完備”，無疑是下一步農村“三塊地”制度改革全面鋪開、《土地管理法》大修靴子落地的重要前提條件。

然而由於我國一些地方農村地籍調查工作基礎過於薄弱，歷史欠賬過多，導致諸如“一户多宅”“超佔面積”“婦女權益”“非集體成員佔有宅基地”等現象問題層不出窮，確權登記發證工作進展遲緩。

那麼，自然資源部將如何通過新規來為解決這些老大難問題提供思路呢?

要點一：頒發統一的不動產權證書，不再區分“房證”和“地證”

《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016〕191號)指出，目前全國所有的市、縣均已完成不動產統一登記職責機構整合，除部分市、縣外，都已實現不動產登記“發新停舊”。

據此，各地在對農村宅基地使用權及房屋所有權進行登記時應當頒發統一的不動產權證書，而不再分別頒發房屋所有權證書和宅基地使用權證書。

老百姓所熟悉的“房證”和“地證”兩份證件已經合併成了一件。

要點二：權屬調查結果可發微信公示

權屬調查結果要在本集體經濟組織範圍內公示，這要求在村民會議或者村民代表會議上説明，同時以張貼公告等形式公示權屬調查結果。

《通知》特別指出，對於外出務工人員較多的地區，可通過電話、微信等方式將權屬調查結果告知權利人及利害關係人。

故此，“發微信”已與時俱進地成為了對宅基地及其上房屋權屬調查結果公示的合法方式之一。

要點三：合法的“一户多宅”可予以確權登記

《通知》中明確規定，宅基地使用權應按照“一户一宅”要求，原則上確權登記到“户”。

符合當地分户建房條件未分户，但未經批准另行建房分開居住的，其新建房屋佔用的宅基地符合相關規劃，經本農民集體同意並公告無異議的，可按規定補辦有關用地手續後，依法予以確權登記;未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分户後建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。

要點四：宅基地超佔面積問題分階段處理

農民集體成員未履行批准手續建房佔用宅基地的，按以下規定處理：

1.1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前建房佔用的，範圍在《條例》實施後至今未擴大，無論是否超過其後當地規定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記;

2.1982年《條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體成員建房佔用的宅基地，超過當地規定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記;

3.1987年《土地管理法》實施後，農民集體成員建房佔用的宅基地，符合規劃但超過當地面積標準的，在補辦相關用地手續後，依法對標準面積予以確權登記，超佔面積在登記簿和權屬證書附記欄中註明。

歷史上接受轉讓、贈與房屋佔用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。

據此可知，新規明確堅持了“法不溯及既往”的原則，對未經批准佔用宅基地形成的“超佔面積”問題作出了更具可操作性的規定。

要點五：非農業户口居民合法取得的宅基地使用權

可依法確定非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批准使用宅基地的，在退出原宅基地並註銷登記後，依法確定新建房屋佔用的宅基地使用權。

1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，非農業户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而佔用的宅基地，範圍在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記。

1982年《條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農業户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而佔用的宅基地，按照批准面積予以確權登記，超過批准的面積在登記簿和權屬證書附記欄中註明。

據此可知，非農業户口的城鎮居民在歷史上合法取得的宅基地或其上房屋在符合一定條件的前提下也是有望予以確權登記的。

要點六：依法維護農村婦女和進城落户

農民宅基地權益農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。

農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時註銷其原宅基地使用權。

農民進城落户後，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

據此，所謂“外嫁女”的宅基地及其上房屋權利問題基本得到解決，即只要外嫁女未在新家庭取得宅基地使用權，其原有的宅基地使用權就不應被取消。

在明拆遷律師最後想提示廣大農民朋友的是，宅基地及其上房屋的確權登記發證工作非常重要，大家務必要予以高度重視。

一旦日後自己的宅基地上房屋面臨徵收、自願有償退出、“三權分置”試點改革等狀況，全面完整的確權登記發證就是農民朋友維護自身權益的重要前提。

有證與無證，畢竟不同，手上有證，心中才會不慌。