江西省棚户區改造案例，沒有房屋評估報告？從天而降的房屋拆遷補償決定要不得！

因棚户區改造項目的需要，甘女士的商鋪被納入徵收範圍。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，國有土地上房屋徵收，應當嚴格按照法律規定對被徵收房屋進行調查評估，制定符合法律規定的補償安置方案並作出分户評估報告，保障被徵收人對評估報告的異議權和對產權置換或者貨幣補償方式的選擇權。

但是區政府卻以剝奪被徵收人合法權益的方式，違反法定程序，強行對甘女士作出了房屋徵收決定書。

最終因違反法律強制性規定，侵害被徵收人的法定權利，被人民法院予以撤銷。

通過這樣一起案件，被徵收人又需要了解哪些針對房屋價格評估的維權知識呢?

【案情簡介：拆遷户頻遭騷擾】

甘女士在2001年購買了江西省某市商業中心地帶一處商鋪，並一直用於出租。

因為商鋪位置好，所以甘女士一家的收益也算可觀。

2016年7月底，甘女士突然接到社區電話通知，讓業主帶着產權證去登記。

一頭霧水的甘女士去了之後才知道，商鋪可能要被徵收了。

甘女士覺得自己商鋪位置在市中心，即使被徵收，補償也不會差。

心裏想着一定會好好配合政府工作。

所以甘女士和家人積極參與政府的徵收問卷調查，並把自己的補償意願表達明確，希望能夠獲得相應的店面安置。

誰知在沒有任何徵收部門與甘女士溝通的情況下，甘女士的商鋪租户開始遭遇不同程度的騷擾和威脅，阻擾租户正常經營。

後來一些不明身份人員更是變本加厲，多次電話騷擾甘女士，甚至登門到甘女士家裏無理取鬧，要求甘女士他們無條件交出商鋪。

甘女士及家人的身心受到極大刺激。

甘女士認為，自己的補償要求是合理合法的，怎麼就會遭受這樣的威脅?於是甘女士開始學習法律，準備尋求專業律師的幫助，後來她找到了北京在明律師事務所的楊念平、燕曉靜律師。

【律師辦案：評估報告不容替代】

兩位律師聽取了甘女士的案情之後，從專業角度分析，認為現階段徵收部門從未將補償情況告知甘女士，也沒有進行過評估，甘女士現在面臨的逼遷情形沒有任何的法律依據。

需要進行調查取證來鎖定證據。

甘女士委託律師後不久，便收到區政府作出的房屋徵收補償決定書。

於是燕律師詳細制定維權方案，在時機恰當之時，將區政府訴至南昌鐵路運輸法院，要求撤銷區政府對甘女士作出的房屋徵收補償決定。

在開庭之前，甘女士收到被告區政府的答辯狀和證據材料。

案件庭審時，被告席上區政府工作人員和律師向法庭一一舉證答辯其作出房屋徵收補償決定的依據和理由，意圖以此來證明自己作出行政行為的合法性。

燕律師嚴格按照法律規定分析這些證據材料並逐一進行質證時，發現了重大突破口，找到了被告區政府作出房屋徵收補償決定的根本違法點——評估報告的缺失!主要表現在：區政府作出的房屋徵收補償決定中，針對被徵收人甘女士商鋪給出的補償價值沒有任何評估依據，僅僅是一些作為補償的數字列舉在補償決定書裏。

甘女士和燕律師對此表示質疑，針對這一問題雙方展開了激烈的辯論。

區政府辯稱，這一補償結果是由選定的評估機構評估所得，並認為已經向法庭出具了選定的委託評估機構作出的“致委託方函”(即向評估機構出具的授權委託書)，足以證明在作出房屋徵收補償決定之前，已經對被徵收人甘女士的商鋪進行了評估，也告知了甘女士這一評估結果，所以房屋徵收補償決定中的補償數額是有法律和事實依據的，也符合法定程序，希望法院能夠維持房屋徵收補償決定。

燕律師對區政府的答辯果斷表示不予認可。

認為區政府對於是否進行評估房屋的答辯並不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》中對國有土地上房屋進行補償的法律要求。

根據《條例》和《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，納入徵收範圍內的國有土地上房屋，應當由徵收部門委託房屋評估機構調查評估，分別作出房屋徵收的整體評估報告和分户評估報告，並送達至被徵收人。

評估機構作出的分户評估報告中對被徵收房屋及物品價值的評估，作為徵收人向被徵收人作出房屋徵收補償決定，確定被徵收人獲得補償安置利益的基礎和關鍵。

而被告區政府在向甘女士作出房屋徵收補償決定之前，不但沒有對其房屋進行評估，也未向其送達分户評估報告，且在案件訴訟中並未向法庭出示有關評估報告的證據，因此屬於違反法定程序作出房屋徵收補償決定，這一決定依法應當予以撤銷。

法院在聽取了雙方的質證和辯論意見之後，認為區政府沒有提供向甘女士作出的分户評估報告證明其行為的合法性，在徵收過程中，僅僅委託評估機構，出具一份沒有實質內容的“至委託方函”，損害了甘女士對自己被徵收房屋評估價格的知情權和異議權，作出的房屋徵收補償決定違反了法定程序，導致甘女士無法獲得合法合理的補償。

法院最終作出判決，撤銷區政府對甘女士作出的房屋徵收補償決定。

【案件評析】 對國有土地上房屋進行徵收，對被徵收人而言，最重要和最關注的就是最終能夠獲得多少補償安置利益。

第一，被徵收人應當依據何種標準、以何種方式確定被徵收房屋所能獲得的補償?

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條的規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。

對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

據此，對被徵收人的補償要參考周邊類似房屋市場價格，這是法定標準;其次，根據法定補償價格標準，應當由具有相應資質的房地產評估機構對被徵收人的房屋進行評估。

即評估報告是房屋徵收部門對被徵收人作出房屋徵收補償決定的核心依據。

同時，法律賦予了被徵收人對評估結果持有異議時可以主張權利的方式方法。

第二，被徵收房屋的評估報告如何作出?

被徵收人如何確定房屋徵收補償決定中確定的補償數額是否真實合法?首先，房地產價格評估機構在接受委託之後，應當通過實地查勘等方式確定估價房屋的補償價值。

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第六條第一款規定，房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。

第十二條規定，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。

在甘女士訴房屋徵收補償決定一案中，區政府僅僅提供“致委託方函”，這一證據只能證明區政府作為徵收人委託了房地產估價機構欲對徵收範圍內房屋實施評估行為。

但是卻沒有證據證明房地產估價機構對甘女士房屋進行了實地查勘，故而亦無法精準評估甘女士房屋價值。

其次，房地產估價機構在評估事項完成之後，應當出具整體評估報告和分户評估報告，並送達至被徵收人。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條第一款規定，房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分户的初步評估結果。

分户的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

房屋徵收部門應當將分户的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。

第十七條第一款規定，分户初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分户評估報告。

房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分户評估報告。

那麼，在甘女士一案中，區政府沒有委託房地產評估機構對甘女士房屋進行評估，房地產估價機構也未能向甘女士出具分户評估報告，更談不上送達分户評估報告的問題。

如此一來，便剝奪了甘女士作為被徵收人對評估結果的異議權。

又因為區政府作為徵收人，對被徵收人作出的房屋徵收補償決定中，涉及的房屋補償價值是依據分户評估報告裏確定的價值評估結果為依據，由此可以得知，在沒有分户評估報告的情況下作出來的房屋徵收補償決定，必然因為房屋補償價值這一核心內容沒有客觀事實依據，而導致其最終被確認違法。