《土地管理法》修正案草案出爐，土地徵收將發生這些重大變化

好消息：廣大的農民朋友們，《土地管理法》要修改了!2019年1月4日至2月3日，《土地管理法》修正案(草案)面向社會徵求意見，這次修改主要包括土地徵收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度這三方面內容。

這些年因土地徵收而引發的矛盾不斷，給社會造成了惡劣影響，為了規範土地徵收程序，保障失地農民朋友的合法權益，此次《土地管理法》修正案(草案)就對土地徵收作出了三點完善。以後，土地徵收將發生翻天覆地的變化!下面拆遷律師團為大傢俱體分析。

1.不符合這六種徵收情形，農民朋友可以拒絕徵地

現行的《土地管理法》規定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。

但何為公共利益卻沒有明確界定。這就導致了地方有較大的操作空間，而農民朋友也很難區分徵收項目到底算不算是為了公共利益。從而致使徵地亂象頻發，雙方矛盾激化。比如有些地方打着“公共利益”旗號，徵了地後卻施行商業開發。或者某些地方徵地時從不説明為何徵地，只提及為了經濟發展，哄騙農民朋友趕緊簽字。

而《土地管理法》修正案(草案)對此作出了完善，規定：有下列情形之一，確需徵收農民集體所有土地的，可以依法實施徵收：

(1)軍事和外交需要用地的;

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的;

(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衞生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務設施建設、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈褒揚等公共事業需要用地的;

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設需要用地的;

(5)由政府在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內組織實施成片開發建設需要用地的;

(6)法律規定可以徵收農民集體所有土地的其他情形。

前款第五項規定的成片開發應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。

《土地管理法》修正案(草案)限定了六種徵收情形，明確了公共利益的邊界，可以規範徵收方的徵收行為，能有效遏制部分地方巧立名目大肆斂財的徵收行為。

其實此條規定參考了《國有土地上房屋徵收與補償條例》的徵收範圍，可以看出土地徵收流程正逐步完善進步，往更好的方向前行。但第六條“法律規定”過於含糊，建議後續進一步限制公共利益情形，避免被“鑽了空子”。

2.先簽協議再徵收，補償資金不到位不能徵

根據現行規定的徵地流程：徵地前要進行實地調查並上報審批，審批通過後才能實施徵收行為。在實施徵收時制定補償安置方案，待上報審批同意後補償資金到位，最後再實施簽約騰地。

而此次《土地管理法》修正案(草案)規定，在擬徵收階段雙方就簽訂協議，待資金到位後方可上報審批，批准後再組織徵收。這樣一對比，土地徵收形式發生了翻天覆地的變化。

具體修改內容為，《土地管理法》修正案(草案)將現行的《土地管理法》第四十六條、第四十八條進行了合併，作為四十七條，修改為：

市、縣人民政府擬申請徵收土地的，應當開展擬徵收土地現狀調查和社會穩定風險評估，並將徵收範圍、土地現狀、徵收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬徵收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組範圍內進行公告，聽取被徵地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關係人的意見。

擬徵收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證書辦理補償登記。市、縣人民政府應當組織有關部門與擬徵收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協議，測算並落實有關費用，保證足額到位;個別確實難以達成協議的，應當在申請徵收土地時如實説明。

相關前期工作完成後，市、縣人民政府方可申請徵收土地。

國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。

“先補償安置，後實施徵地”是國家多次倡導的，此次《土地管理法》修正案(草案)就規定，市、縣政府在徵地報批前，就要組織有關部門與土地所有權人、使用權人簽訂協議，保證補償足額到位後再批准和實施徵地。這就約束了徵收方的徵收行為，確保了農民朋友在徵地中的知情權，避免了農民朋友利益無保障、生活受影響。建議未來在制定徵地補償條款時，還應規定專款專用、加強監督等具體辦法，以保證補償資金落實到位。

然而，若徵收雙方無法達成協議時，有該如何解決爭議呢?《土地管理法》修正案(草案)只提及若徵收雙方無法達成協議應如實説明的情況，沒有提及具體救濟方式。是否如國有土地房屋徵收一樣，就徵收決定或徵收補償決定不服提起復議或訴訟?還有待完善解決。

3.土地補償或將突破30倍上限

按現行的《土地管理法》第四十七條規定，徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附着物和青苗的補償費。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的30倍。

這一條就限制了農民朋友拿到的補償款。由於經濟發展，農村土地升值空間巨大，一但遇到徵收，若還簡單按照倍數計算，可能導致農民朋友補償偏低。

而《土地管理法》修正案(草案)將第四十七條改為第四十八條，修改為：徵收土地應當給予公平、合理的補償，保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

徵收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、地上附着物和青苗等的補償費用，並安排被徵地農民的社會保障費用。

徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市制定公佈區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、安置人口、區位、供求關係以及經濟社會發展水平等因素，並根據社會、經濟發展水平適時調整。

徵收農村村民住宅的，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平合理補償，保障其居住權和農村村民合法的住房財產權益。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

市、縣人民政府應當將被徵地農民納入相應的養老等社會保障體系。被徵地農民的社會保障費用主要用於符合條件的被徵地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。

徵收農用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的補償標準以及被徵地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

在土地財政影響下，地方因土地徵收獲得了巨大收益，但對農民市區土地後能獲得什麼保障卻沒有具體措施，而此次《土地管理法》修正案(草案)就把徵地農民的社會保障補償單獨列出，將失地農民納入相應的養老等社會保障體系。

另外，《土地管理法》修正案(草案)對徵收農民農用地和住宅都作出了要求。徵收農民土地的，刪除了30倍補償上限規定，補償按省、自治區、直轄市制定並公佈的區片綜合地價確定。這就提升了徵地補償標準，農民朋友的補償或將突破30倍上限。

徵收農民住宅的，《土地管理法》修正案(草案)將住宅從地上附着物中單獨列出，要求按照“先補償後搬遷、居住條件有改善的原則”保障農民居住權和合法的住房財產權益。賦予了農民朋友自願選擇宅基地建房、安置房或貨幣補償的權利。

總體上看，《土地管理法》修正案(草案)明確了“先補償安置，後實施徵收”的前提，強調了“被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的原則，落實了“徵收範圍”“徵收程序”和“徵收補償”三方面內容。這些修改對於農民朋友來説，影響不可謂不深遠，若能落實，農村土地徵收將發生翻天覆地的變化。