集體土地上企業拆遷的法律工作總攬

律師在企業拆遷過程中的法律服務作用主要體現在調查、製作拆遷損失報告、拆遷補償安置談判協商、參與訴訟和裁決、簽訂拆遷補償安置協議五個方面。

企業拆遷中，解決糾紛的最好途徑是談判協商，而非訴訟和裁決。

因為畢竟訴訟和裁決都是在談判協商確實無法達成一致的情況下才不得已付諸實施，不僅要承擔相應的法律風險，同時也花費巨大的時間、物力、財力成本。

所以，企業應該正確認識律師在拆遷全程中的作用。

現在，我就此具體介紹一下調查、製作拆遷損失報告、拆遷補償安置談判協商、參與訴訟和裁決、簽訂拆遷補償安置協議五個方面的律師工作及其他輔助性法律服務。

一、調查階段 如果被拆遷的屬於系集體土地上的房屋

應當依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》及其配套法律法規作為實施拆遷項目的法律依據。

自2015年下半年，全市開展首都非功能區和勞動密集型產業疏散行動，而棚户區的改造則仍然在有條不紊地進行。

現在北京大多數遭遇拆遷的企業都是因為這兩個原因而被徵收土地。

但無論屬於哪一種情況，企業作為經營性的被拆遷人都應當獲得應得的補償和安置，尤其是對兩停損失、搬遷費、週轉費等相關對補償直接關係到企業是下一步發展和生死存亡，所以，應當高度予以重視。

律師在調查過程中，主要是從拆遷方應當具備的合法拆遷流程作為切入口，調查所涉拆遷地塊上的各項文件是否齊備，進而合理推測出拆遷所進行到那一步，並瞭解拆遷行為是否具備合法性，為後期的協商談判做準備。

首當其要的重要問題是拆遷許可證，此證是決定拆遷行為是否合法的必要文件。

而建設單位申請核發拆遷許可證時應提交下列文件：

(一)用地批准文件;

(二)規劃批准文件;

(三)拆遷實施方案;

(四)安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

通過調查這四項文件也可以側面瞭解拆遷行為是否手續齊備。

另外，其他具體需要調查的事項如下： 用地批覆 立項批覆 北京市規劃 建設用地規劃許可證及附圖附件 拆遷許可證及續證 拆遷計劃 拆遷方案需要注意的是，調查本身即是尋求拆遷相關文件的手段，也是尋求同拆遷方博弈籌碼的方式，因此，在申請信息公開過程中，可能被申請的機關本身會產生新的違法情形，比如：超過法定期限回覆申請，又比如，自身應當留存相關文件確回覆未留存。

把握住這一點，就可以從政府的每一個漏洞中尋求破綻，為後邊的談判提供籌碼。

根據政府信息公開調查情況，以被拆遷人的名義給拆遷人和拆遷實施主體發函，函告被拆遷人在此次拆遷中依法享有的權利，並禁止拆遷人和拆遷實施主體將委託人應獲取的補償款支付給其他主體。

同時，向拆遷人和拆遷實施主體表明關於委託人的應獲得補償數額，應當與委託人進行溝通協調，否則如委託人的利益遭受損失，由拆遷人承擔。

這種發函本質是由被拆遷人主動啟動同拆遷方的談判交流，保持不卑不亢的姿態。

另外，在調查階段還可以同時進行的是財產證據的保全。

在徵求被拆遷人意願，如被拆遷企業的企業主願意就廠房的機器設配、原材料、成品、半成品及廠區情況進行財產證據保全和公證，律師完全可以就廠房情況通過攝影和拍照方式留存必要證據，這一是為之後做拆遷損失報告做準備，二是為防止拆遷方強制拆除後沒有證據證明財產損失而做的必要準備。

二、協助製作拆遷損失報告損失報告的製作是必要的

因為完全按照拆遷方的評估報告進行拆遷補償安置，即便拆遷方為我們多劃幾平米，較高几個評級點數，實際仍然在拆遷方的套路下計算出的補償數額，一方面不能完全體現被拆遷人的利益，另一方面會缺乏主動。

又因被拆遷人對企業生產情況較為了解，前期先由被拆遷人對財產損失進行統計，律師做適當整理，是十分合適的。

拆遷損失報告雖然會因為企業自身情況不同而個有區別，但大體上具體統計內容如下：

 (1) 機器設備 

1.區分可移動和不可移動 

2. 移動價值較高的請註明 

 (2) 生產原材料

 (3) 產品的成品及半成品 

(4) 自建廠房面積及廠房裝修裝飾情況 

(5) 變壓器 

(6) 辦公設配及裝飾裝修

(7) 廠區綠化價值

(8)土地平整及硬化費用 

(9) 道路 

(10) 合同剩餘年限 

(11) 搬運費用 

(12) 臨時安置費 

(13) 員工工資及保險 

(14) 企業納税情況 

(15)特許證件有無 

(16) 強弱電電路系統 

(17) 監控設施設配 

(18) 庫房 

(19) 大額訂單及違約金 

(20) 供排水系統 

(21) 暖氣 

(22)地下隱蔽工程 

(23) 圍牆米數 

(24) 大門 

(25) 廠房地面附屬物 

 以上內容由被拆遷人整理完畢後，將其基本材料及數據交給律師，由律師做適當潤色，並製作成正式的、邏輯周延並更容易讓拆遷方認可的財產損失清單表格，以便對補償爭取數額進行分析。

另外，律師結合前期的調查結果及彙總，制定法律意見書，形成階段性結果。

三、拆遷補償安置的談判 正如前文所説，解決糾紛的最好途徑是談判協商，而非訴訟和裁決。

因此，拆遷案件法律服務的核心正是在於談判，必須予以重視。

大體上講，談判前的材料準備溝通必須要做好充足工作。

在談判前，要準備好企業財產損失清單、法律意見書、拆遷項目調查文件及分析。

這些都是談判的必要“裝備”。

還需要確定合適的談判對象，擬定談判要點。

談判時，及時瞭解該項目的拆遷進度及現狀，切不要與實際脱節，導致談的成功卻毫無作用。

另外，瞭解類似已經簽署協議企業的補償標準及大致數額，參考這方面數額大致估計對方的底線及上升空間。

以上的過程中，律師會給委託人做適當的談判心理輔導及談判技巧培訓。

在適當的時機，律師需要陪同被拆遷人一同去進行談判。

大多數情況是律師以企業主的朋友或股東的名義參與談判，避免直接引起對方戒心;但要注意，也存在大量的情況是律師不方面直接出面的。

另外，必須有一個意識：談判不是一蹴而就的。

評估前有摸底談判，評估後以評估數額為起點進行談判。

如果進行訴訟，則裁決前後都會進行談判。

另外，拆遷方還會委託企業主的朋友親戚進行遊説，這本身仍是談判的一部分。

這就意味着，一個談判會有好幾個階段，一次拆遷會經歷許多次談判，切莫有急功近利、揠苗助長的心態。

具體技巧上，談判中要注意一下幾個方面：

 1、談判初級階段要做到多聽少説。

2、談判時要注意做好談判記錄，注意分析對方的底線。

3、談判參加人員“紅臉白臉”的分工。

很多企業類委託人怕得罪拆遷人和出租人，怕一旦得罪拆遷人就得不到高補償了。

事實是，被拆遷人表現地越弱勢，越難得到高額的補償，所以不能一味地示弱。

但也不能一味強勢，關閉談判大門。

所以要在當事人成員內部進行分工，要有紅臉白臉的分工。

同時，律師也是如此。

以便做到有理、有利、有節以達到良好的談判效果。

4、不輕易報價。

5、接到談判通知後可先了解談判內容及有無新進展，如果沒有太大突破，則可以借理由不參與，避免無謂的時間精力消耗，避免疲勞戰。

6、注意區分拆遷方的挑撥離間。

7、最後，雖然要堅持自己的低價，但絕不要被作為“釘子户”典型，不利於後期談判。

四、訴訟的同時啟動 企業拆遷中，解決糾紛的最好途徑是談判協商，而非訴訟和裁決。

因為畢竟訴訟和裁決都是在談判協商確實無法達成一致的情況下才不得已付諸實施，不僅要承擔敗訴的法律風險，同時也花費巨大的時間、物力、財力成本。

所以要慎重訴訟。

需要視案件的進展及需求提起行政複議或行政訴訟類別和數量。

如果打算啟動訴訟，則需要具備宏觀的視角，要了解所能進行的全部訴訟有哪些，適當選擇最有利的訴訟。

可能引發的訴訟，大體上有：

 1、 我方訴拆遷主管部門 

2、 我方訴拆遷實施主體 

3、 我方訴拆遷管理機關 

4、 我方訴拆遷主導機構

 5、我方訴公安類型的訴訟 

6、 村委會或出租人與我發產生租賃合同糾紛的民事訴訟 其中，前五種均是行政訴訟，涉及到是否需要先行復議的問題。

畢竟，一旦選擇訴訟則不能再進行復議程序，而複議本身的期間經過有時也是被拆遷人的籌碼之一。

五、簽訂拆遷安置補償協議 在訴訟和談判平行進行下，完成協商，達成最有利的補償方案。