以房抵債的買賣合同是否有效能否申請執行

《中華人民共和國物權法》第十五條規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”關某與徐某簽訂房屋買賣合同系雙方真實的意思表示，不違反法律、法規的強制性規定。關某按合同約定用債權及現金付清了購房款，徐某也按合同約定當日交付了房屋並給付了房產證、鑰匙等相關證件。雖然關某用債權充抵了部分購房款，以房抵債並不是法律禁止的行為，因此關某與徐某簽訂房屋買賣合同成立並生效。本案在合同簽訂後，雖然沒有辦理產權過户手續，但是並不影響該買賣合同的效力。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法佔有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過户登記。