法律上抵押擔保是什麼意思
一、法律上抵押擔保是什麼意思?
抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的佔有,而將該財產作為債權的擔保,債務人不履行債務時,債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
抵押擔保的特點在於:
第一,抵押人可以是第三人,也可以是債務人自己。這與保證不同,在保證擔保中,債務人自己不能作為擔保人。
第二,抵押物是動產,也可以是不動產。這與質押不同,質物只能是動產。
第三,抵押人不轉移抵押物的佔有,抵押人可以繼續佔有、使用抵押物。這也與質押不同,質物必須轉移於質權人佔有。
第四,抵押擔保以抵押權人(債權人)行使優先受償權而實現。優先受償權是抵押權的核心內容。
第五,抵押權的行使必須以債務人不履行債務為前提。
二、房產抵押貸款的流程:
1、貸款人委託本公司辦理貸款手續,提交相應的貸款所需資料;
2、辦理抵押、質押、物押的評估報告;
3、向貸款銀行提交貸款申請表,簽訂貸款合同及各類協議書,並辦託公證、保險等手續;
4、銀行審批;
5、房產局作抵押登記,辦理它項權利證;
6、銀行確認,發放貸款。
三、辦理房屋抵押擔保有什麼風險?
房屋抵押擔保雖然是擔保方式中比較安全的一種擔保方式,但也存在一定的風險,總結起來主要有以下幾個方面的風險:
1、一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定:“財產抵押後,該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分,可以再次抵押,但不得超出其餘額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行後,一旦破產倒閉,抵押房產將很難處置變現。
2、土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時,如果只是辦理了房產抵押登記,而沒有辦理土地使用權抵押登記,抵押的房產將無法處置變現。另外,我國法律規定:集體土地不可以用來抵押。因此,農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款,必須轉化為國有土地。
3、登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時,如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致,一旦貸款到期無法收回,抵押登記也將到期,銀行將無法處置抵押房產。
4、土地用途變更的風險。出讓土地根據用途不同有很多種,其價值是完全不同的,特別是工業、倉儲等一類的出讓地,由於其取得成本低廉,如果能夠轉變為住宅、商業、旅遊、娛樂等用途的經營性用地,其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定,建設單位確需改變土地建設用途的,經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後,報原批准用地的人民政府批准。借款人在辦理房產抵押貸款後,如果私自變更土地的用途,如將倉庫用地變更為娛樂中心用地,根據我國法律規定,國家可以無償收回土地使用權,銀行將無法處置抵押房產。
抵押擔保是一種最常見的借款行為,特別是拆借資金比較大的情況下,光有書面合同也很難避免會給債權人帶來的法律風險,提供價值相等的抵押物的話就不一樣了,真的還不上錢的話,通過拍賣抵押物也能彌補給債權人造成的損失。
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