經營性集體建設用地徵地補償存在得問題是什麼?
一、經營性集體建設用地徵地補償存在得問題是什麼?
要不要將集體建設用地產生的盈利抵扣補償款。在徵地拆遷評估中,土地估價機構一般只對地上建築物、構築物、附屬物進行評估,土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定徵地補償費和安置補助費的。但是,在深圳,大量存在着農民自建廠房出租營利的現象,此時土地已不再是農用地,已經轉化爲集體建設
在徵地拆遷評估中,土地估價機構一般只對地上建築物、構築物、附屬物進行評估,土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定徵地補償費和安置補助費的。但是,在深圳,大量存在着農民自建廠房出租營利的現象,此時土地已不再是農用地,已經轉化爲集體建設用地,是一種事實上的建設用地。對於這種集體建設用地的徵地補償是否應當考慮其經營收益的問題,政府目前的規定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規劃批准手續,土地也沒經批准轉變用途,是違章建築。我認爲,這些廠房的出現是有其歷史原因的,對於這種集體建設用地的徵地補償應當適當考慮其經營收益問題。理由如下:
1、《土地管理法》第59、60、61條規定,農村集體經濟組織可以使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業,或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業。
2、在深圳經濟發展很長一段時間裏,政府曾下了很大力氣招商引資,鼓勵農民、其他外來人員與集體經濟組織合作建設廠房等基礎設施,吸引外商興辦“三來一補”企業。這些廠房等基礎設施對深圳經濟的發展是有貢獻的,這些土地轉變爲集體建設用地是得到政府默許的。
3、這些廠房的興建都是經過村、鎮有關部門批准的,在當時,這種批准是有效的,因爲城市規劃管理部門還沒有管到這裏來。直到現在,也沒有要求強制清拆,只是要求完善手續。在廠房裏面開辦的工廠也辦理了營業執照和稅務登記,並且正常經營,這種土地轉變爲集體建設用地實際上已得到社會的認可。
4、在政府頒佈的徵地拆遷補償標準中,果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經濟收益的,被拆遷人比較容易接受。興建廠房,投資更大,預期經濟收益也更大,但在徵地拆遷補償中卻完全不予考慮,確實讓被拆遷人很難接受。在徵地拆遷實際中,對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。
總之,對經營性的集體建設用地,應當區別不同情況適當參考收益狀況進行評估,予以補償,比較合情合理。
農村集體土地與城市的建設用地的規定是不同的,但是隨着中國經濟不斷髮展,很多農村實現了脫貧,從農村變爲了城市,土地的性質也隨之發生變化,所以在徵收土地的過程中補償的問題就會出現很多矛盾,還是需要逐步的解決。
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