房屋過戶在別人名下的哪些問題
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親朋好友如果要借房產給孩子辦入學,能借麼?廣州一對老夫妻爲幫好友的女兒辦理入戶上學手續,好心將他們名下的房屋無償出借並過戶給好友,不料,好友卻將房屋據爲己有,甚至在領取了該房逾百萬元拆遷補償款後逃之夭夭。
無奈之下,老夫婦一紙訴狀將昔日好友告上法院。
記者昨日獲悉,廣州市花都區人民法院一審後,判決涉案好友向老夫婦返還房屋補償款123.6萬餘元及利息。
好友不服提起上訴。
廣州市中級人民法院二審後維持原判。
受訪法官指出,房產脫離真房主控制,待發現財產受損時,必須經法律程序確權,而走完法律程序後又面臨執行難題,爲此,切勿輕易將自己的房產登記在他人名下。
年過七旬的鮑某夫婦育有一獨生子阿懷,阿懷是廣州一家電器公司的老闆,也是一名碩士生導師,於某是阿懷的學生,畢業後在阿懷公司任職,兩家人多年來關係密切。
2012年上半年,於某夫婦提出,爲了讓女兒順利在花都入戶上學,需要暫借鮑某夫婦位於花都區新華鎮秀全路的房屋使用,將該房產暫時過戶到他們名下。
畢竟大家相識已久,鮑某夫婦沒有多想便同意了。
2012年5月,雙方簽署《房產借用協議書》,約定鮑某夫婦將房產暫時無償借給於某夫婦使用,借用方式爲:暫將房產過戶至於某夫婦名下,待辦妥於某女兒在花都上學的手續後1個月內歸還,無論入學最終是否辦妥,於某借用該房產最長期限不超過自過戶起6個月,且該房產的所有權過戶後仍屬於鮑某夫婦,於某夫婦無權對該房產作出任何形式的處理或處置。
隨後,雙方在中介服務下,簽署《房地產買賣合同》並辦理過戶手續。
2012年6月1日,該房屋成功過戶至於某夫婦名下。
借出的房子要不回,告上法院獲得支持
房屋過戶後,由於公司陷入困境,鮑某夫婦急需要回房屋申請貸款,他們多次催促於某夫婦儘快辦理孩子的上學手續,並在辦完後將房產過戶回來,但於某夫婦卻以種種理由拖延辦理過戶。
早在2011年,涉案房屋就被劃入地鐵拆遷範圍。
2014年3月,當地政府徵收了涉案房屋,支付於某夫婦徵收補償款共1236250元,於某夫婦並沒有將該筆補償款支付給鮑某夫婦,還從阿懷的公司辭職走人。
鮑某夫婦無奈起訴到法院,認爲於某夫婦背信忘義的行爲嚴重侵害了他們的合法權益,要求對方賠償1236250元及利息。
於某夫婦沒有到庭應訴,也未提交書面答辯。
法院審理認爲,鮑某夫婦雖將涉案房屋過戶到於某夫婦名下,但《房產借用協議書》明確約定,雙方真實的關係既非買賣,亦非贈予,而是無償借用房屋。
鮑某夫婦基於好心和信任,無償出借房屋幫助於某夫婦渡過難關,於某夫婦非但不依承諾及時返還房屋,反而在收取鉅額補償款後逃之夭夭,這侵犯了鮑某夫婦的合法財產權益。
爲此,法院判決於某夫婦返還房屋補償款1236250元及利息。
被告不服上訴,辯稱房是買的
一審宣判後,於某夫婦不服提起上訴。
他們辯稱,《房產借用協議書》系被暴力、脅迫手段所籤,根本不是其夫妻二人的真實意思,因害怕被繼續加害,其夫妻兩人只好離開花都。
於某夫婦聲稱,真相是鮑某夫婦已經平等、自願、依法轉讓涉案房屋給其夫妻二人,他們夫婦爲購買涉案房屋已經支付228000元。
究竟誰在撒謊?二審庭詢中,於某夫婦先是堅稱涉案房屋是向鮑某夫婦購買的,且已經支付228000元。
但其後,又改口稱涉案房屋是鮑某夫婦贈予他們的,雙方實際上是贈予關係,但沒有書面證據可以提供。
對此,鮑某夫婦反駁稱,於某夫婦的陳述混亂、矛盾,一會說轉讓一會說贈予,不符合常理。
廣州中院審理後認爲,於某夫婦對涉案房屋過戶到其名下的來源依據的陳述前後反覆,不合常理,他們稱涉案房屋是鮑某夫婦贈予的,但又表示沒有證據證明,理應承擔舉證不能的法律後果。
鮑某夫婦主張系出借涉案房屋給於某夫婦,有相應證據予以佐證且符合常理,其證據的證明力明顯大於於某夫婦主張的證據的證明力,爲此原審判決符合優勢證據原則,並無不當。
鑑於涉案房屋已被徵收,相關的拆遷補償款項已由於某夫婦領取,原審判令於某夫婦返還涉案房屋拆遷補償款及相應利息,合法有據。
爲此裁定駁回上訴,維持原判。
提醒:房產登記他人名下風險大
該案主審法官告訴記者,依據民法典的規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,需要經過依法在國土房管部門登記才發生法律效力,登記的不動產所有權人受到法律保護,而以協議方式隱名持有不動產的,比如因爲限購而借用他人名義購房,或者假離婚過戶房產到另一方配偶名下,或者如本案中的爲孩子上學借用房子,實際上都存在法律上的較大風險,即房產脫離真房主控制,待發現財產受損時,必須經法律程序確權,而走完法律程序後又面臨執行難題。
爲此,該法官提醒,君子不立危牆之下,切勿輕易將自己的房產登記在他人名下。
觀點:強佔他人拆遷補償鉅款或涉犯罪
記者瞭解到,法院判決生效後,於某夫婦並沒有履行判決確定的義務,目前,鮑某夫婦已申請法院強制執行,但暫未查扣到相關財產,該案正在進入執行程序中。
有法律專家受訪時表示,案中於某夫婦的行爲或涉嫌構成兩種刑事犯罪:於某夫婦佔有他人房屋拆遷款不退還,涉嫌構成侵佔罪,但需要鮑某夫婦向公安機關報案主張;另外,於某夫婦如有拒不執行法院生效判決裁定的行爲,還有可能構成拒不執行判決裁定罪。
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