房屋租賃的原則買賣不破租賃範圍是什麼
一、房屋租賃的原則買賣不破租賃範圍是什麼
由於土地屬於國家所有或者集體所有,單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定,土地使用權可以依法轉讓、出租,那麼,對於存在於土地使用權之上的租賃合同,在土地使用權轉讓時,其租賃關係亦應仍然有效,即應當類推適用買賣不破租賃原則。
我國在合同法出臺之前,司法解釋也明確規定該原則僅適用於房屋買賣。而在司法實踐中,當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限於房屋租賃。對此,結合其他國家和地區的立法,大多數學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限於房屋等不動產的租賃。
在我國,由於土地屬於國家所有或者集體所有,單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定,土地使用權可以依法轉讓、出租,那麼,對於存在於土地使用權之上的租賃合同,在土地使用權轉讓時,其租賃關係亦應仍然有效,即應當類推適用買賣不破租賃原則。
二、不動產租賃的限制有哪些
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用於動產租賃。對於我國合同法第229條的規定是否應當適用於動產呢?筆者認爲,動產租賃不應當適用該原則,其理由如下:
1,動產的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。
2,對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利於財產的流通,不利於充分發揮財產的效用,不符合物盡其用的財產利用原則。
3,租賃權的物權化應有一定的邊界,否則不但有違租賃權物權化的初衷,而且會導致法律體系的紊亂,這一邊界應通過其適用的客體體現出來,即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。
三、買賣不破租賃的例外情形
“買賣不破租賃”的問題。合同法第二百二十九條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”該規定說明租賃權具有對抗第三人的效力,不因第三人取得租賃物的所有權而導致租賃合同失效。
根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條的規定,租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用於動產租賃。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。
綜上所述,對於房屋租賃的原則買賣不破租賃是爲了保障承租人的合法權益的,所以只有承租人才有權利主動放棄該項權利,買受人和出租人都是沒有放棄該原則的權利的,而且承租人在同等條件下享受優先購買的權利。
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