買賣不破租賃法律效果是怎麼規定的
一、買賣不破租賃法律效果是怎麼規定的?
《合同法》第229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
《解釋》第20條規定,租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:
(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
根據上述規定,買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效,承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。
但是,買賣不破租賃受到約定限制和法定限制:
①當事人另有約定除外:買賣不破租賃受當事人另有約定限制;
②事先抵押權限制:受房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的,買賣不破租賃受限制;
③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,”買賣不破租賃“受限制。
二、租房合同應當明確什麼內容?
1、雙方當事人的情況。合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。
2、住房具體情況住房的具體位置。寫明住房的確切位置,如位於某路某號某室;住房面積;住房裝修情況,簡要說明住房的牆壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況;配備設施和設備,簡要列舉住房內出租人爲承租人準備的傢俱、家用電器、廚房設備和衛生間設備等。
3、住房用途。住房是用於承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用於居住,還是同時可以有其他用途,如辦公等。
4、租賃期限。由於承租人不希望頻繁搬家,而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客,雙方都需要有一段比較穩定的時間,所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內,如果沒有特殊情況,出租人不得收回住房,承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。
5、房租及支付方式。住房租金由出租人和承租人協商確定,在租賃期限內,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。
6、住房修繕責任。出租人是住房的產權人或產權人的委託人,所以修繕住房是出租人的責任。承租人在租賃前應對住房及其內部設施進行認真檢查,保證自己今後能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設施損壞,承租人應及時通知出租人請物業管理公司予以維修。但如果是因爲承租人使用不當而造成損壞的,由承租人負責維修或賠償。出租人無力對住房進行修繕的,承租人可與其共同出資維修,承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。
7、住房狀況變更。承租人應該愛護住房和各種設施,不能擅自拆、改、擴建或增加。在確實需要對住房進行變動時,要徵得出租人的同意,並簽訂書面協議。
8、轉租的約定。有的承租人租房的目的並不是自住,而是想通過轉租取得租金收入。由於這種轉租行爲影響到出租人的利益,所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。如果允許轉租,雙方可以協商確定一個分享轉租收入的比例;如果不允許轉租,而承租人擅自轉租,出租人則有權終止租賃合同。
總之,買賣不破租賃這是受法律保護的一種交易方法,主要是賣方如果欺瞞了賣家或者還有其他特殊因素的話,這樣一來就不能將其稱之爲買賣不破租賃了。因爲買賣不破租賃必須是三方當事人都能接受的情況下,而承租人所享有的只能是知情權。
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