一房二賣的問題怎麼辦?
一、一房二賣的問題怎麼辦
開發商一房二賣分以下兩種情況:
(一)兩次買賣均未完成過戶登記。
在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,房屋所有權仍爲出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。此時,前後兩個買受人處於平等地位,並無位序關係,故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。當這種情況出現的時候,誰先取得登記申請權,誰就有優先的效果。
(二)開發商先後與兩個不同的買受人訂立合同後,對後買受人履行了合同義務,辦理了房產過戶登記手續。
在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因第二個合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權,該債權請求權對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已佔有買賣標的物,因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人,故其對該房屋的佔有失去法律上的基礎,構成無權佔有,應負返還房屋的義務。依據《合同法》第一百一十條的規定,出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,在法律上或者事實上不能履行情況下,買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務,即應承擔相應的法律後果。也就是說,合同的標的物已經歸他人所有,實際履行已不能,在該種情形下,沒有強制實際履行問題。此時,合同上的債務轉化爲損害賠償的債務。
第二種情況出現的時候,我們可以要求開發商進行損害賠償。
二、一房二賣可以要多少賠償?
如果開發商將同一個房屋又賣給了第二個買受人並且已經過戶登記的話,我們可以根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定向開發商索要賠償,商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人,從而導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
即您可要求賣家賠償的包括兩部分:
第一部分:賠償實際損失,即賠償您現在購買此房的損失,包括房屋的增值部分造成的損失。
第二部分:懲罰性賠償,即除了第一部分實際損失外,賣家還必須給您支付懲罰性賠償,但最高金額不起過您已付的購房款。
開發商要是有一房數賣的情況,自然無法對所有的購房者都履行出售義務,而要是因此沒有買到房,這時候又與開發商是簽訂了購房合同的話,可以追究開發商的違約責任。另一方面,對於開發商來講,一房數賣其實也是有很大的風險需要承擔,建議開發商最好不要有這樣的行爲。
-
個人房產稅徵收對象是怎麼樣的?
房產稅的徵收可以分爲個人房產稅和非個人房產稅,其房產稅的徵收對象是不一樣的,那麼個人房產稅徵收對象是怎麼樣的?這是很多納稅人不熟悉情況,所以,本站小編在下文就爲大家淺要的分析一下,希望對大家有所幫助。一、個人房產稅徵收對象是怎麼樣的?個人房產稅的徵稅對...
-
購買共有產權房什麼意思?
一、購買共有產權房什麼意思?共有產權住房是指政府提供政策支持,由建設單位開發建設,銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平,並限定使用和處分權利,實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。二、定價原則1、政府投資建設的共有產權住房:基準價格按成本...
-
房屋採光權受侵害的賠償標準是什麼?
房屋採光權是房屋業主享有的相關相鄰權的內容之一。那麼,房屋的採光權受到侵害後,相關業主怎麼主張相關損害賠償呢?賠償標準有哪些?賠償範圍是什麼?侵害房屋採光權的賠償標準是什麼,主要內容如下:採光權糾紛應當以一次性賠償爲宜,不宜以定額長期賠償的方式判決。在...
-
交房注意事項都有哪些?
在房屋買賣活動中,交房的地位雖然稍弱於房屋買賣合同的簽訂、房產證的辦理,但它亦是十分重要的。購房者若想順利完成交房,就一定要注意相關問題。那在實踐中,交房注意事項都有哪些呢?本站小編帶來相關資料,將在下文中爲你解答這個問題。一、交房注意事項都有哪些根...