北京房產律師——房屋未下發房產證出資人與居住人不一致引發的歸屬糾紛
原告訴稱
原告趙某傑向本院提出訴訟請求:1.請求判令被告名下位於北京市豐臺區一號房屋歸原告所有;2.本案訴訟費用由被告承擔。
事實和理由:原告與被告是朋友關係。被告於2014年取得北京某單位項目定向安置房指標,被告將上述購房指標交給原告,原告借用被告的購房指標,購買了上述房屋並支付了購房款564006元,後續對房屋進行了裝修,支付物業費、供暖費,原告將上述房屋對外出租,收取租金。2017年被告以原告欠款爲由,將上述房屋侵佔至今,雙方就房屋一事多次協商,至今未能解決。爲了維護原告合法權益,故訴至法院,望判如所請。
被告辯稱
被告吳某英辯稱,不同意原告的訴訟請求。2013年初,原告公司經營不善,作爲好朋友我借了2000000元給他,這2000000元是我賣A號房屋的房款。在此之前原告還欠我160000元未還,因此共計欠我2160000元,原告給我打了一張欠條。之後,我父親的居民城鎮房屋(平房)拆遷後,我作爲被安置人口享有購房指標,我作爲購房人簽署了安置房認購協議,由原告出資560000餘元購買,此外原告還答應多給我500000元指標費用,指標費用也是打的欠條,加上之前欠我的2160000元,原告一共欠我2660000元。
2017年2月3日,原告重新給我打了一個本息合計3360000元的欠條,其中本金2660000元,利息700000元,欠條約定年利率20%,每月支付利息55000元,但是原告出具欠條後沒有支付我任何款項。原告借我的名字買房的事實屬實,購房款是原告出的,房子現在登記在我的名下,但是尚未下發房本。2017年原告出具的欠條上還約定,如果原告還錢,我就配合其過戶,如果原告不還錢,我就把房子收回來。
欠條出具後,原告一直沒有還錢給我,我不應將房子過戶給原告。房子交付後,由原告裝修和居住使用,2017年4、5月份,因原告沒有還錢,我將房子收回。
法院查明
2014年3月11日,北京H公司(甲方)與吳某英(乙方)簽訂《北京某單位項目定向安置房認購協議》,由吳某英認購北京某單位定向安置房一號,房屋總價款564006元。2013年11月28日,北京H公司出具收據一張,其上載明:“今收到吳某英交來北京某單位定向安置房房款(1)人民幣284006元整。”2014年3月11日,北京H公司出具收據一張,其上載明:“今收到吳某英交來北京市某單位定向安置房房款(2)280000元整。”趙某傑向本院提交其名下銀行的交易明細及上述兩份收據的原件,證明涉案房屋購房款由其支付,吳某英對此予以認可。
趙某傑向本院提交其妻蘇某娟(發包方、甲方)與北京T公司於2015年1月17日簽訂《裝修工程施工合同》及該公司出具的工程款收據兩張、證明涉案房屋由趙某傑出資進行裝修,吳某英對此予以認可。趙某傑向本院提交北京市某單位定向安置房項目《住宅使用說明書》、2014年至2017年的物業費收據、北京市燃氣集團有限責任公司CPU卡表用戶登記表、智能電能表客戶用電登記表、2015至2018年度用戶單位職工供暖費明細表,證明涉案房屋自交付以來一直由趙某傑使用並交納相關費用,吳某英對此予以認可。
2017年2月3日,趙某傑和吳某英簽訂《欠款協議》,其上載明:“今趙某傑欠吳某英錢款共計3360000元。從每月的第3日趙某傑付給吳某英利息55000元,如當月當日吳某英未收到當月的利息(55000元),吳某英將收回一號房產一套,房產合同所有人名字:吳某英。如趙某傑已還清所有錢款,吳某英將給趙某傑把一號房屋過戶給趙某傑。在還款期間此房產(趙某傑與吳某英)不可以做任何抵押,特此聲明。原吳某英與趙某傑簽署的買房協議無效,以此爲據。”協議簽訂後,趙某傑未向吳某英支付任何款項。趙某傑認可《欠款協議》簽訂的事實,但對欠款金額不認可。
另查,涉案房屋至今尚未下發房屋所有權證書。
裁判結果
駁回趙某傑的訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。依法成立的合同,受法律保護,對當事人具有法律約束力。本案中,趙某傑主張借用吳某英名義購買涉案房屋並支付購房款,吳某英對此予以認可,雙方之間構成事實上的借名買房合同關係。此後,雙方在欠款協議中對欠款與借名買房事宜一併進行約定,該協議不違反法律、行政法規的強制性規定,亦沒有損害社會公共利益,應屬有效。
現涉案房屋未下發所有權證書,趙某傑依據借名買房合同關係要求確認房屋歸其所有,系依據雙方之間的債權債務關係請求確認物權,沒有事實和法律依據,即便涉案房屋下發所有權證書,根據雙方欠款協議之約定,趙某傑請求吳某英將涉案房屋過戶至其名下的條件亦未成就,故對於趙某傑的訴訟請求法院不予支持。
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