北京房產律師——簽署房屋合同並支付房款後對方不配合過戶,己方能否起訴履行
原告訴稱
劉某娟向本院提出訴訟請求:1、判令原被告繼續履行《房屋買賣合同》,被告協助原告辦理將北京市海淀區一號房屋過戶登記至原告名下的手續;2、判令被告向原告支付逾期辦證違約金63.6萬元;3、訴訟費、保全費、財產保全擔保保險費由被告承擔。
事實和理由:2009年7月15日,原告與被告代理人宋某君簽訂了《房屋買賣合同》,約定原告購買北京市海淀區一號房屋,總價款318萬元,後原告支付280萬元後入住。因開發商原因一直沒有辦房本。現房本可以辦理,但被告推脫,故起訴至法院。
被告辯稱
被告趙某強辯稱,原告沒有證據證明我方在履行房屋買賣合同過程中存在違約行爲,其違約主張不能成立。房屋過戶手續未辦理的原因在法定情勢變更出現後,原告逃避協商,其訴訟請求於法無據。
第三人宋某君,本訴答辯意見同趙某強。
趙某強提出反訴,1、判令反訴被告賠償原告的直接經濟損失1595520元;2、判令反訴被告向原告支付剩餘購房款38萬元及逾期違約金;3、本案反訴費、保全費全部訴訟費用由反訴被告負擔。我指的情勢變更是撤案房屋長時間無法辦理到原告或被告趙某強名下。房屋應由開發商先登記到趙某強名下,再變更到原告名下。訴訟過程中,被告主張撤銷第二項反訴主張。
就反訴,劉某娟辯稱,本案不存在情勢變更事由。我方自2009年簽訂房屋買賣合同以來從未逃避與被告協商。
就反訴,第三人宋某君意見與被告趙某強相同。
法院查明
2009年7月15日,劉某娟與趙某強簽訂了房屋買賣合同,約定劉某娟購買北京市海淀區一號房屋,總房款318萬元,當天即完成房屋交付。後劉某娟向被告支付280萬元,剩餘38萬元至今未付。
《房屋買賣合同》約定第4.2條甲乙雙方約定,乙方在簽訂本合同七個工作日內交付甲方部分購房款280萬元,剩餘房款38萬元於該房產辦理轉移登記手續時交付。甲方同意乙方先期入住。第7.2條,乙方未按照合同第四條規定付款方式付款,甲方對乙方逾期付款行爲有權追究違約責任。每逾期一日,乙方應支付甲方逾期款項的千分之三作爲延期付款的違約金。第10條約定甲方雙方在簽訂買賣合同後,如有任何一方違約,違約金爲總房價的20%。在本房屋過戶之前,無論房屋價格的漲與降,雙方都不得違約此合同或變更房屋價格。
被告稱涉案房屋在2021年初才具備辦理房屋產權證書條件,並在2021年4月1日辦理至趙某強名下。原告稱不清楚涉案房屋具備辦理產權證的時間,但表示自2021年4月1日起開始要求被告辦理房屋過戶手續。原告主張其向趙某強要求過戶,並提交了短信記錄,時間顯示最早爲2021年6月2日,並主張違約金計算依據10.3條計算。
被告稱存在情勢變更事由,即一號房屋長時間不能辦理到趙某強名下,超過了商品房買賣合同約定的480天;關於不能辦證的原因,被告表示不清楚。原被告雙方均主張涉案房屋在2021年初才具備辦理產權證條件。被告主張因上述情勢變更,故主張原告支付經濟損失即房屋升值損失,同時表示撤回第二項反訴主張。就經濟損失,提交了自行計算方法,未提交實際發生損失憑證。
經法庭釋明,被告、第三人對原告主張的違約金計算標準和依據認可。
裁判結果
一、劉某娟於本判決生效後一個月內向趙某強支付房款38萬元;
二、趙某強於本判決生效後兩個月內協助劉某娟將北京市海淀區一號房屋過戶至劉某娟名下;
三、駁回劉某娟的其他訴訟請求;
四、駁回趙某強的全部反訴請求。
房產律師靳雙權點評
依法成立的合同,自成立時生效。當事人應當依照約定全面履行自己的義務。原被告所簽訂的房屋買賣合同明確約定,尾款38萬元於過戶至劉某娟名下時支付,而具備過戶的條件、時間,依據雙方所述及舉證,該時間最早在2021年初,且應先登記在趙某強名下,即房屋在2021年4月1日登記在趙某強名下後趙某強已具備向劉某娟過戶的條件。但趙某強、宋某君以原告佔有涉案房屋、未支付38萬元爲由,要求劉某娟支付經濟損失,並以此作爲配合劉某娟辦理過戶手續的條件,無合同依據及法律依據,法院對趙某強、宋某君的上述抗辯主張均不予支持。
趙某強未在具備過戶手續後及時爲劉某娟辦理過戶,是違約行爲,但距原告主張違約時間緊湊,且被告應訴並提交了反訴請求,因此,法院認爲就違約情形及事實認定已在訴訟中,且距起訴時間短,原告無相應證據表明實際損失,故法院對劉某娟主張的違約金不予支持。關於被告主張的房款、經濟損失,法院認爲,被告主張的經濟損失中包括了其未收取的房款38萬元故在訴訟中表示撤回剩餘房款主張,因此,在原告主張要求辦理房產證的情形下,原告應向被告支付剩餘房款38萬元。
-
買到不合格產品過了訴訟時效還能追究責任嗎
案例:小美於2020年2月在某商場購買了一條純金項鍊,半年後經權威機構鑑定這條項鍊,確定只是鍍金的,小美打算找商場索賠,但由於工作繁忙,將此時忘記。2023年5月小美突然想起此事,立即找到商場索賠,商場以訴訟是時效已過爲由拒絕。請問,小美還能主張自己的權利嗎?法律解析:小...
-
csgo開箱網被騙錢能找回來嗎,滿足這兩點可以追回!
既然是講開箱子出稀有,就不得不提CSGO這款遊戲了。在STEAM玩的小夥伴們肯定會知道,CSGO既是競技類中知名度最高,比賽最多。皮膚飾品最保值的一款遊戲。大家都是開箱子出稀有,憑啥你的皮膚飾品那麼保值,堪稱遊戲界的理財產品,龐大的玩家數量和遊戲官方的價值保護之下...
-
一字之差,勞動合同和勞務合同區別爲何?
1.主體資格不同勞動合同:我國《勞動合同法》第二條規定:“中華人民共和國境內的企業、個體經濟組織、民辦非企業單位等組織(以下稱用人單位)與勞動者建立勞動關係,訂立、履行、變更、解除或者終止勞動合同,適用本法。國家機關、事業單位、社會團體和與其建立勞動關係...
-
案例分析 | 電子商業承兌匯票到期被拒付後,持票人應當向誰主張權利?
案例2022年2月10日,A公司因爲工程需要,多次向B公司採購水泥,B公司向A公司供貨後,A公司簽發一張電子商業承兌匯票,承兌人爲A1公司,收款人爲B公司,匯票到期日爲2023年2月10日。後B公司將電子商業匯票背書轉讓給C公司,C公司又背書轉讓給D公司,匯票到期後A1公司拒絕付款,D公...