二手房買方違約判賠20%合法嗎?
一、二手房買方違約判賠20%合法嗎?
合法,違約金是多少完全由房屋買賣的雙方根據自己的意願協商確定,達成一致意見就是有效的。
1、在二手房買賣合同中違約金的約定一般為總房價的20%.但是違約金具體多高,完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意願協商確定;
2、在二手房買賣合同中,通常會約定一種“滯納金”,主要是針對遲延履行合同義務時,進行違約責任追究。但是隻有在一方嚴重違約,導致合同解除時,才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行,一般參照“滯納金”追究違約責任。
3、違約金的執行不一定完全按照合同約定執行。合同法的違約責任是一種補償,只是彌補損失,而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低,都可參照實際損失進行調整。一般合同違約金不得高於實際損失的30%;如果違約金低於實際損失,則守約方除可主張違約金外,對於違約金不足以彌補損失的部分,還可要求違約方賠償,即參照實際損失調高違約金。
二、二手房買賣的基本注意
1、產權清晰
產權證上的房主與賣房者是否一致;搞清楚所賣房屋的性質;產權證上所確認的面積與實際面積是否相符;驗證產權證的合法性與真實性。
2、產權的完整性
確認產權的完整性就是要判斷其房產有沒有抵押,包括私下抵押?共有人等。以避免在過户後出現不必要的爭議與糾紛。
3、房屋質量
觀察房屋的結構,建築與裝修材料。看房屋的內外部結構是否被改動過;是否有私建部分;是否有佔用走廊或陽台等;牽涉到陽台的面積怎麼算的問題。
4、居住空間
觀察房屋的內部結構是否合理;是否適合居住;活動空間大小等。
5、裝修配置
看原房屋裝修的水平、程度如何;確認房子的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現象;電話線、寬帶的安裝是否完備等。
6、物業管理
瞭解該區水、電、煤、暖的價格及繳費方式,是上門代收還是自己去繳;觀察電梯是否可以正常使用;瞭解該區的停車場、小區綠化的基本情況;當地保安水平怎麼樣,觀察一下保安是否有責任心等。
7、房屋歷史
瞭解該房是哪年蓋的,還用多久的土地使用期限;有哪些人住過,有什麼用途;還有原住户在當地的信用情況;是否有欠交物業費、水電費等。
8、鄰里情況
鄰里關係是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應該要拜訪上下左右的鄰居,瞭解他們在此的居住情況;與居委會和傳達室的值班人員聊天,瞭解情況。
9、房屋價值
通過對市場上的功放的反覆比較判斷房屋的價值;委託信得過的中介公司進行價值評估;銀行提供按揭時會作出價值評估,這個價格可以看成房屋的最低保值價。
10、貸款條件
二手房的貸款有具體的要求。具體的要依據所在省市的相關規定。
11、產權的交接
需要找個雙方都信得過的單位,如信譽較好的擔保公司,等過户完成後再將房款轉入賣方賬户。
在司法實踐中,雙方簽訂了購房合同後,只要有一方進行違約,都是要根據雙方約定的違約金進行賠償,不過雙方可以是先進行協議,在協議達成一致的情況下,是可以免除的。在協議達不成一致的情況下,可以到有管轄權限的人民法院進行起訴。
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