房地產司法鑑定評估

房地產司法鑑定評估

第一章 引 言

第一條　為了規範房地產司法鑑定評估行為，保障房地產司法鑑定評估質量，提高房地產司法鑑定評估的公信力，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《全國人民代表大會常務委員會關於司法鑑定管理問題的決定》、《最高人民法院關於人民法院委託評估、拍賣和變賣工作的若干規定》(法釋〔2009〕16號)等有關法律、法規和司法解釋，以及《房地產估價規範》(GB/T50291—1999)的有關規定，制定本意見。

第二條　房地產估價機構和註冊房地產估價師從事房地產司法鑑定評估活動，適用本意見。

第三條　本意見所稱房地產司法鑑定評估，是指在訴訟活動中，為確定涉訴房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失，對房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失進行分析、測算和判斷並提供相關專業意見的活動。

第四條　房地產估價機構和註冊房地產估價師從事房地產司法鑑定評估活動，應當遵守法律、法規、規章，遵守執業規範和職業道德，遵守房地產估價行業操作規範。

未取得房地產估價資質的司法鑑定機構，不得從事房地產司法鑑定評估。

第五條　對估價對象在估價時點的特定司法鑑定估價目的下的價值或者價值減損、相關經濟損失進行分析、測算和判斷並提供相關專業意見，是註冊房地產估價師的責任;提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用鑑定估價報告是委託人和訴訟活動當事人的責任。

第六條　註冊房地產估價師不得就估價對象的法律權屬狀況發表法律意見，對於由委託人移交的訴訟活動當事人提供鑑定評估資料的真實性、合法性、完整性，應當履行符合法律法規、房地產估價規範、估價行業標準和慣例所要求的審核程序。

第七條　從事房地產司法鑑定評估的註冊房地產估價師，經人民法院依法通知，應當出庭就其評估工作及鑑定估價報告，接受法官和當事人的詢問，回答與鑑定評估事項有關的問題。

第八條　房地產司法鑑定評估工作的最終成果，分為房地產司法鑑定估價報告和房地產諮詢性估價報告。諮詢性估價報告與鑑定估價報告，在估價程序、估價依據和估價規範等標準的執行方面可以有所放寬。

第九條　房地產估價機構和註冊房地產估價師應當保守在執業活動中知悉的國家祕密、商業祕密，不得泄露個人隱私。

未經委託人、估價行業主管部門和估價行業組織的同意，不得向其他個人或者組織提供與鑑定評估事項有關的信息，但法律、法規另有規定的除外。

第十條　房地產估價機構、註冊房地產估價師，與房地產司法鑑定評估涉及的訴訟活動當事人有利害關係，或者是訴訟活動當事人一方的，以及存在其他可能影響獨立、公正情形的，應當迴避。

第十一條 註冊房地產估價師應當依法獨立、客觀、公正地進行鑑定評估，並對出具的房地產鑑定估價報告負責。

房地產司法鑑定評估實行註冊房地產估價師負責制度。

第二章 房地產司法鑑定評估的委託、受理與實施

第十二條房地產司法鑑定評估，應由一家估價機構接受委託並完成鑑定評估工作，不得由兩家或兩家以上的估價機構接受鑑定評估委託。

第十三條　房地產估價機構應當在接受鑑定評估委託前，明確估價基本事項，通過人民法院交由訴訟當事人簽收《房地產司法鑑定評估風險告知書》，從而使當事人全面知悉鑑定評估的基本事項，促使當事人明確自己應履行的配合義務及不履行該義務可能承擔的不利後果。

第十四條　如果出現估價依據缺失、估價程序不能完全履行的情形，如估價對象滅失，或者估價對象的所有人或佔有方拒絕或者不配合估價人員的工作，或者隱蔽工程圖紙缺失等，房地產估價機構應當報告人民法院，終止房地產司法鑑定評估委託。

第十五條　在估價依據缺失或者估價程序不能完全履行的情況下，當事人堅持申請進行鑑定評估，或者人民法院認為必須鑑定評估的，註冊房地產估價師應當將估價風險書面告知委託人民法院及有關當事人。估價機構在上述情形下接受委託並開展估價工作，如果估價程序或者估價依據的不完備，並非因註冊房地產估價師的主觀過錯造成，則當事人不得對鑑定評估工作的固有瑕疵提出質疑，也不得因此對估價機構及其註冊房地產估價師提出鑑定評估不當的指控，當事人應承擔房地產司法鑑定評估結果可能帶來的法律後果。

第十六條　房地產估價機構開展鑑定評估業務，應當取得委託人出具的房地產鑑定評估委託書。委託人提供《鑑定評估委託書附表》、《鑑定評估資料交接表》、《鑑定評估資料質證情況記錄》的，估價報告應當附該資料。

本意見所指鑑定評估資料，是指存在於各種載體上與鑑定評估事項有關的記錄，包括案件基本情況、案件當事人基本情況、估價對象法律權屬狀況、估價對象佔有維護情況、估價對象不動產登記檔案等。

第十七條 房地產鑑定評估委託書通常載明以下內容：

(一)委託人的名稱或者姓名;

(二)委託的房地產估價機構名稱;

(三)委託日期;

(四)簡要案情及承辦人姓名和聯繫電話;

(五)訴訟當事人及其聯繫方式;

(六)訴訟當事人簽收《房地產司法鑑定評估風險告知書》記錄;

(七)房地產司法鑑定估價基本事項，包含估價對象及估價範圍、估價時點、估價目的、物質實體狀況和權益狀況(包括法律權屬、法律瑕疵及租約限制等)。

(見“房地產鑑定評估委託書”推薦文本)

第十八條 房地產鑑定評估委託書附表，房地產估價機構應當與委託人溝通協商，通常載明如下內容：

(一)估價機構選定日期;

(二)鑑定評估移送日期;

(三)實際估價範圍;

(四)鑑定評估的價值定義;

(五)鑑定估價報告提交期限和方式;

(六)鑑定估價報告使用者;

(七)鑑定評估服務費總額及其支付方式;

(八)既往鑑定估價報告書;

(九)受託估價機構的其他義務、估價機構受託記錄。

(見“房地產鑑定評估委託書附表”推薦文本)

第十九條房地產司法鑑定估價機構需要補充資料，或者退回鑑定評估委託的，應當向委託人出具鑑定評估(補充或退回)資料交接表，載明房地產估價機構認為需要補充的鑑定評估資料清單、不接受委託的理由，以及人民法院委託部門移送、房地產估價機構接收及退回記錄等內容。

對於委託人移交的當事人提供的鑑定評估資料，房地產估價機構應當區分經當事人質證人民法院認定的鑑定評估資料，以及需要註冊房地產估價師調查核實的資料。房地產估價機構認為需要法人民院依職權調查取得有關鑑定評估依據的，應當向人民法院書面提出，並將人民法院依職權調查核實的鑑定評估資料作為鑑定評估依據。

第二十條　房地產估價機構應當取得估價對象的物質權益狀況和實體狀況資料，包括：估價對象的房屋所有權證、國有土地使用證(國有建設用地使用權證)、政府批准用地的許可文件、集體土地使用證等權屬資料，查封、預查封、抵押權設立、出租等情況説明,以及裝修情況説明等。

如果估價對象是在建工程，委託方提供的資料通常還應包括項目的城鄉規劃許可文件、施工圖設計文件、造價諮詢文件、預售批准文件等。

第二十一條　註冊房地產估價師在開展司法鑑定評估過程中，估價依據如需當事人雙方認可的，可以申請人民法院就有關估價依據組織當事人進行質證認可後，採納為估價依據。

第二十二條　鑑定評估現場查勘工作結束後，當事人又提出新的評估資料，未經人民法院認定並移交的，註冊房地產估價師不予採納。

第二十三條　估價機構應當在委託書載明的鑑定評估期限內，完成鑑定評估工作並出具房地產司法鑑定估價報告。委託書中未載明鑑定評估期限的，應在法律、行政法規或部門規章規定的期限內完成。如果估價機構在鑑定評估期限內不能完成鑑定評估的，應當書面向委託人説明理由並申請延期。

第二十四條　估價機構完成鑑定評估後，應當及時將估價報告送交人民法院。當事人或者其他利害關係人對估價報告有異議的，應當通過人民法院向估價機構轉交書面意見。估價機構收到該書面意見後，應當依據估價規範等予以解釋和答覆。

第二十五條　房地產司法鑑定評估費用，應當由房地產鑑定估價機構收取，收費的項目和標準應當嚴格執行有關規定。

第二十六條　房地產鑑定估價機構接受委託後，在進行現場查勘前，可以通過人民法院要求當事人預交鑑定評估費用，最終鑑定費用待出具報告時按約定全部結清。

一般情況下，如果當事人不預交鑑定評估費用，估價機構可以退回鑑定評估委託。

第三章 房地產司法鑑定評估的類別

第一節 債務糾紛涉及的房地產拍賣(變賣)鑑定評估

第二十七條　債務糾紛涉及的房地產拍賣(變賣)鑑定評估，主要指人民法院在處理債務糾紛案件中，涉及的房地產拍賣(變賣)鑑定評估，包括以下主要類別：現房拍賣(變賣)鑑定評估、在建工程項目整體拍賣(變賣)鑑定評估、在建工程部分拍賣(變賣)鑑定評估、企業整體拍賣(變賣)鑑定評估。

第二十八條　房地產拍賣(變賣)鑑定評估，鑑定評估的價值定義為房地產市場價值評估，通常不評估變現價值，不考慮房地產拍賣(變賣)成交後交易的税費以及税費的轉移分擔。經估價機構書面提示後，委託方在鑑定評估委託中，仍然特別指明要求評估變現價值的，可以在揭示該房地產市場價值之後，評估其變現價值。

房地產拍賣(變賣)鑑定評估的估價目的，表述為“為司法拍賣(變賣)提供房地產市場價值參考依據”。

第二十九條　房地產拍賣(變賣)鑑定評估，對不可分割的房屋可以整體評估。分割評估的，應當在人民法院提供的評估委託書中明確評估房屋的具體部位。

第三十條　房地產拍賣(變賣)鑑定評估，註冊房地產估價師應當注意拍賣(變賣)方式，考慮到整體拍賣(變賣)與拆零拍賣(變賣)對於估值的不同影響。

第三十一條　房地產拍賣(變賣)鑑定評估，對於已經全部繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，估價機構可以對該土地使用權進行評估。

第三十二條　房地產拍賣(變賣)鑑定評估，對於已經部分繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金實際金額，由國土資源管理部門確認當事人的土地使用權，估價機構可以對確認後的土地使用權進行評估。對不可分割的土地使用權，是否納入評估範圍，由人民法院確定。

第三十三條　房地產拍賣(變賣)鑑定評估，遵循土地使用權、房屋所有權權利一致原則進行評估，土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，應當向委託人説明情況，取得委託人同意後在委託書中明確僅對受讓人繼受原權利人的房地產合法權利進行價值評估，不對權屬發表意見，並在報告中予以披露。

第三十四條　人民法院執行農村房屋涉及集體建設土地使用權評估的，經人民法院與國土資源管理、城鄉規劃部門取得一致意見後，依據人民法院的裁定文書進行評估，但應當考慮權利受讓人到國土資源管理部門辦理國有土地使用權出讓，所需繳納的土地使用權出讓金及有關税費。

第三十五條　房地產拍賣(變賣)鑑定評估，拍賣房地產上原有的租賃權及其他用益物權，通常不因拍賣(變賣)而消滅。註冊房地產估價師應當先評估沒有租賃權及其他用益物權限制的估價對象房地產的市場價值，再評估出附有租約限制或其他用益物權的拍賣(變賣)房地產的市場價值。

拍賣房地產上原有的抵押權及其他擔保物權，通常因拍賣(變賣)而消滅，註冊房地產估價師通常不考慮其對價值的影響。

第三十六條　在建工程項目整體拍賣(變賣)鑑定評估，註冊房地產估價師應當特別關注停工緣由、工期延誤的原因及其對於預測完工工期及對工程造價的影響，關注項目的報建、施工許可是否合法、實際修建狀況、各項規劃建設許可是否在有效期內、是否存在實際銷售等事項。

在建工程部分拍賣(變賣)鑑定評估，註冊房地產估價師還應當合理進行地價分攤，關注建築物區分所有權對於估值的影響。

第三十七條　對於在建工程整體或部分拍賣(變賣)鑑定評估，如果涉及超規劃建設的，註冊房地產估價師應當與委託人協商，對於超規劃許可建設的部分房地產，應當有合法的估價依據，須經人民法院與城鄉規劃主管部門協商一致，不得擅自評估或設定不合理的假設，鑑定估價報告對此應當揭示。

第三十八條　房地產拍賣(變賣)鑑定評估時，對於隱蔽工程的鑑定評估，註冊房地產估價師應當根據當事人提供的工程圖紙、隱蔽工程的預決算資料，結合隱蔽工程投入使用的情況進行鑑定評估。

第三十九條　以房地產為主的整體資產處置的評估，註冊房地產估價師得就動產附合不動產一起進行鑑定評估。

第四十條　以房地產為主業或企業主要資產構成為房地產的，企業整體拍賣(變賣)涉及的企業價值鑑定評估中，雖然不動產可分離(從物質實體角度)，但從利用(使用方式)方面不可分離，則註冊房地產估價師得就企業價值進行鑑定評估。

第四十一條　企業整體拍賣(變賣)涉及的企業價值鑑定評估中，房地產從物質實體、使用方式上，均可與其他動產、無形資產分離，對分離出來的房地產鑑定評估，註冊房地產估價師可以進行單獨的房地產鑑定評估。

第二節 房地產損害賠償鑑定評估

第四十二條　房地產損害賠償鑑定評估，係指房地產的所有權、用益物權或者擔保物權受到侵害，而對損害帶來的房地產價值減損額進行的鑑定評估。

第四十三條　房地產損害賠償鑑定評估，評估被侵權人因此受到的損失，被侵權人的損失難以評估，侵權人因此獲得利益的，可以其獲得的利益作為損害賠償估價對象。

第四十四條　註冊房地產估價師從事損害賠償鑑定評估，應當根據損害賠償鑑定評估的類型、損害程度、損害範圍，以及潛在索賠者，合理確定估價方法和估價技術路線。

第四十五條 房地產損害賠償鑑定估價方法，有成本法、損失資本化法、損害前後價差法、賠償實例比較法等。

成本法也稱為修復費用法，是通過設定規劃許可、採用其他工程措施、採用最合理的修復方案進行修繕，求取排除估價對象房地產的缺陷恢復其原來功能所發生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用以及修復工期內的直接經濟損失等費用，從而評估房地產價值減損額的方法。

損失資本化法，是通過測算房地產效益的減損值與費用的增加值在淨收益損失年限內的現值和，或測算經濟耐用年限內無質量缺陷房地產正常淨收益現值和與有質量缺陷房地產正常淨收益現值和之差，從而評估房地產價值減損額的方法。

賠償實例比較法，是通過類似房地產損害的實際賠償金額的比較和修正，從而評估房地產價值減損額的方法。

損害前後價差法，是通過測算損害前房地產狀況的市場價值與損害後的房地產狀況的市場價值，求取其差額，從而評估房地產價值減損額的方法。

第四十六條　房地產損害的類型，按照損害存續的時間，劃分為暫時性損害和永久性損害;按照是否可修復，分為可修復的損害和不可修復的損害;按照損害事實，劃分為實體性損害、功能性損害和經濟性損害;按照損害來源，分為地震、風災等自然災害帶來的損害，以及非自然災害的他人侵權帶來的損害。

第四十七條　實體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結構、圍護結構、裝飾裝修等的損害。房地產的實體受到損毀帶來的損害賠償鑑定評估，裝修糾紛中的損害賠償鑑定評估均是常見損害賠償鑑定評估類型。

功能性損害是指房屋及其所在小區內外規劃的改變，如房屋層高、小區綠地道路等發生改變，以及影響房屋採光、日照等方面的規劃變更，從而對房屋功能發揮產生的負面影響。項目規劃變更引起的損害賠償鑑定評估，常見的是在房屋建築正式開工前。

經濟性損害是指對損害事實的發生間接影響房地產的外部環境，從而減損其價值的損害，如環境污染帶來的損害、異議登記不當帶來的損害、房屋(土地)登記部門的其他登記錯誤帶來的損害，以及區域規劃調整帶來的損害。

地震、風災、環境污染等災害，除直接帶來房屋的實體性損害外，有時也帶來經濟性損害。

第四十八條　對於各種損害賠償鑑定評估，損害事實的認定必須經合法認定，方可作為估價依據。

損害事實應當由人民法院認定。

第四十九條　註冊房地產估價師從事損害賠償鑑定評估，應當區分可修復的損害和不可修復的損害，測算該損害對於房地產帶來的實體價值減損和市場價值的減損。

第五十條　所謂實體價值減損，是指修復該房地產所需耗費的資料、人工等投入及其合理税費和利潤。測算實體價值減損，需要區分重建成本和重置成本。

房屋實體性損害修復方案，應該是技術上可能、經濟上可行且合法的修復方案。修復方案是鑑定評估的基本依據，可以由當事人自行協商後簽訂協議。當事人不能就修復方案達成一致意見的，可以經人民法院委託或者當事人共同委託，由具有相應資質的專門機構出具房屋實體性損害修復方案。

第五十一條　所謂市場價值減損，是指房地產發生損害之後，市場主體對於該房地產產生畏懼和排斥心理，使得市場需求方減少，對於市場租金、市場售價帶來直接影響，從而帶來在實體價值減損之外的其他價值減損。

第五十二條　對於可修復的損害賠償鑑定評估，通常從實體價值減損角度進行鑑定評估。對於不可修復損害賠償鑑定評估，通常從市場價值減損角度進行鑑定評估。

註冊房地產估價師從事損害賠償鑑定評估時應當知曉，有的房地產損害鑑定評估類型，實體損害雖可以修復，但該損害對於房地產的價值減損主要是市場價值減損。

第五十三條　項目規劃變更引起的損害賠償鑑定評估，包括：容積率的變更導致總建築面積的變更;業主擁有對建築物內的專有部分的權利受到侵害，如建築層高、建築面積不符合原規劃;業主對專有部分以外的共有部分享有的權利受到侵害，比如綠地減少、侵佔公共綠地、佔用公共通道等。

第五十四條　房地產的物質實體受到外力衝擊帶來的損害，其損害如果是可修復的，則通常從實體價值減損角度進行鑑定評估，如果需要，還應考慮搬家、暫停營業帶來的損失;如果損害是不可修復的，則首先對於未發生損害之前的房地產進行評估，再減去淨殘值，得出損害賠償估值。

第五十五條　環境污染帶來的損害賠償鑑定評估，註冊房地產估價師應當結合專門機構出具的環境影響評價報告，根據環境是否可治理恢復分別進行鑑定評估。

第五十六條　如果污染的環境可治理恢復，註冊房地產估價師考慮到治理恢復的時間週期，結合實體價值減損和市場價值減損綜合判斷，得出損害賠償估值。

第五十七條　如果污染的環境不可治理恢復，註冊房地產估價師根據環境影響評價結果，從市場價值減損角度測算賠償估值。

第五十八條　異議登記不當帶來的損害賠償鑑定評估，註冊房地產估價師主要從市場租金、售價在異議登記期間的變化，對當事人帶來的損失角度進行鑑定評估。

第五十九條　房屋(土地)登記部門的登記錯誤帶來的損害賠償鑑定評估，註冊房地產估價師主要從市場租金、售價在登記錯誤期間的變化，對當事人帶來的損失角度進行鑑定評估。

第六十條　裝修糾紛中的損害賠償鑑定評估，包括：裝修當事人之間發生的損害賠償鑑定評估;裝修對相鄰不動產的損害賠償鑑定評估。

第六十一條　裝修糾紛中的損害如果是可修復的，註冊房地產估價師通常從實體價值減損角度進行鑑定評估，考慮修復成本、相應的税費和利潤。

第六十二條　裝修糾紛中的損害如果是不可修復的，註冊房地產估價師通常綜合實體價值減損、市場價值減損之後，得出損害賠償估值。

第六十三條　區域規劃調整帶來的損害賠償鑑定評估，如住改商、交通管制(單行道)帶來的房地產損害賠償鑑定評估。註冊房地產估價師從房地產用途改變帶來的價值減損，交通出行便利程度的變化、消費者便利程度的變化對市場供需的影響，帶來的房地產市場價值減損等角度，進行鑑定評估。

第六十四條　地震、冰雹、風災等自然災害帶來的損害賠償鑑定評估，註冊房地產估價師應當區分該損害是否可修復。對於可修復的損害賠償鑑定評估，註冊房地產估價師綜合實體價值減損和市場價值減損，得出損害賠償估值。

對於不可修復的損害賠償鑑定評估，註冊房地產估價師首先對於未發生自然災害損害之前的房地產進行鑑定評估，再減去淨殘值，得出損害賠償估值。

第三節 房地產分割合併鑑定評估

第六十五條　房地產分割合併鑑定評估，註冊房地產估價師應當明確，分割合併的房地產，應當符合房屋登記基本單元、土地登記基本單元的規定。

第六十六條　房地產分割合併鑑定評估，註冊房地產估價師應當明確，分割合併後的房地產市場價值存在三種可能，即A+B=C，A+BC，其中A、B分別表示分割後或者合併前的兩宗房地產市場價值，C表示合併後或分割前的該宗房地產市場價值。

註冊房地產估價師應當通過市場調查和分析，準確把握分割合併鑑定評估的房地產價值變化所屬情形。

以上就是本站小編對“房地產司法鑑定評估的指導意見”問題的回答。房地產司法鑑定評估需要專門的鑑定機構來完成，註冊房地產估價師才有資格對於各種損害賠償鑑定評估。評估一定需要符合相關的法律法規，不可有失公允。更多相關知識您可以諮詢本站律師！