買受人有違約行為,出賣人是否可延期交房
買受人有違約行為 出賣人是否可延期交房
導讀:在房產糾紛中常常涉及到關於買受人有違約行為,出賣人是否可延期交房,那麼這種情形應當如何處理呢?本文將從以下案例中詳細解讀。 案情簡介:買受人有違約行為,出賣人是否可延期交房
鄒一、鄒二與C公司簽訂《商品房買賣合同》及《合同附件》,合同及附件均無簽訂時間。淮創公司述稱,其與C公司是包銷關係,淮創公司已完全履行了義務,與本案糾紛無關。鄒一、鄒二請求:C公司立即向鄒一、鄒二交付已購房屋;C公司向鄒一、鄒二支付已付房款974.75萬元每日萬分之五的違約金;訴訟費由C公司承擔。
法院判決:應當支付違約金
雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定,出賣人逾期交房超過10日的,買受人不選擇解除合同的,出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金。根據《商品房買賣合同解釋》第十六條的規定,當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。因鄒一、鄒二未提交任何證據證明因C公司逾期交房行為造成其實際損失的數額,故鄒一、鄒二的實際損失應認定為:鄒一、鄒二已付房款被C公司逾期交房期間佔用的貸款利息(按中國人民銀行發佈的同期一年期一般流動資金貸款基準利率計息)。因違約金為以補償實際損失為主、以懲罰性為輔的基本性質,違約金調整為C公司逾期交房期間佔用鄒一、鄒二已付房款貸款利息的130%。
律師説法:如何認定本案的違約責任
《商品房買賣合同》第八條規定,買受人有違約行為的,出賣人可以延期交付商品房,且無需承擔逾期交房的違約責任。根據《商品房買賣合同》的約定,C公司應於2012年12月31日交付房屋。《合同補充協議》第三條3.2約定買受人應在商品房交付時向出賣人付清全部購房款,而鄒一、鄒二於2013年3月26日才付清全部購房款。因此,C公司可延期至2013年3月26日交付房屋。但是,鄒一、鄒二於2013年3月26日才付清全部購房款是因其遲延申請辦理貸款所致。就商品房買賣合同而言,鄒一、鄒二的主要義務是交付房款,C公司的主要義務是交付房屋。《商品房買賣合同》第九條第2項約定,“(2)逾期超過10日後……買受人不行使合同解除權的,出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金,並於實付當日向買受人支付違約金,合同繼續履行”。鄒一、鄒二於2015年1月15日已收取案涉房屋,因此,C公司應支付鄒一、鄒二相應違約金自2013年11月23日起計至2015年1月14日止。
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