案例發佈 ｜，多家中介有同一房源 買方可選擇任意一家

案例發佈 | 多家中介有同一房源 買方可選擇任意一家

青海西寧律師馬雪丹

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功能介紹專攻債權債務、房產糾紛、合同爭議、刑事辯護領域

導讀 居間合同，是指居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。日常生活中，租房買房時經常會碰到需要簽訂居間合同的情況。本案是買房時買方與中介公司發生糾紛的案例，買方雖與該中介公司簽訂了居間合同，但是最終並未通過該中介公司與房東簽訂房屋買賣合同，而是在另一家中介公司與房東簽約。一審法院審理認為，買方的“跳單”行為違反了居間合同約定，支持了該中介公司的訴訟請求。買方上訴後，二審法院審理認為，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，買方及其家人分別通過不同的中介公司瞭解到同一房源信息，並通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，買方並沒有利用該中介公司的信息、機會，故不構成違約，對該中介公司的訴訟請求不予支持。

裁判要旨 

房屋買賣居間合同中關於禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多箇中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為並沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。

{子問題開始}案情簡介

一、2008年11月，陶某某與某某物業顧問有限公司(下稱物業公司)簽訂了《房地產求購確認書》一份。其中，第1條約定，陶某某願意委託物業公司居間求購本市某某路某某弄某號房屋；第2.4條約定，陶某某在驗看過該房地產後六個月內，陶某某或其委託人、代理人、代表人、承辦人等與陶某某有關聯的人與出賣方達成買賣交易或者利用了物業公司提供的信息、機會等條件但未通過物業公司而與第三方達成買賣交易的，陶某某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%向物業公司支付違約金，物業公司保留向陶某某追究其他損失的權利。

二、2008年11月，陶某某與出賣方李某某、趙某就案涉房屋簽訂《房地產買賣合同》。2009年2月，陶某某取得案涉房屋的所有權。物業公司認為，陶某某利用其信息，跳過物業公司直接與賣家簽訂合同，屬於違約，遂向人民法院提起訴訟。

三、一審法院審理後認為，《房地產求購確認書》中已明確約定陶某某有義務在驗看房地產後的六個月內，不得利用物業公司提供的信息而未通過物業公司與出賣方達成買賣交易，否則視為違約, 並按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%向物業公司支付違約金。現陶某某從物業公司處獲知信息，但未通過物業公司而與出賣方簽訂了房屋買賣合同並取得所有權，理應按約承擔違約責任，據此判決陶某某支付違約金。

四、一審法院判決後，陶某某不服提起上訴。中級人民法院審理後認為陶某某並沒有利用物業公司的信息、機會，故不構成違約，對物業公司的訴訟請求不予支持，並撤銷原判。

{子問題開始}勝訴原因

一、關於物業公司與陶某某之間禁止“跳單”的約定如何處理問題。根據《中華人民共和國民法典》第424條規定：居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。陶某某與物業公司簽訂的《房地產求購確認書》約定，物業公司帶陶某某實地驗看涉案房屋，提供購房媒介服務，如陶某某與出賣方成交，應向物業公司支付佣金。該確認書符合居間合同的法律特徵，具備居間合同的主要條款，應認定為居間合同。其中關於客户跳開中介的違約責任條款，旨在保護中介公司作為居間人依法應當享有的權益，並不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定為有效。

{子問題開始}典型意義

對於居間報酬的支付，根據合同法有關規定應當在居間人促成合同的成立後按約支付，但在實際操作過程中，合同成立後即支付居間報酬，很難對居間人形成約束。為此，當事人在享受居間服務的同時，可以在居間合同中對報酬的支付條件和時間等進行約定，避免居間人收錢不管事。同時，因為居間人實際上並非實際所有人，當事人在買賣之前，一定要審慎的審查買賣物權屬信息等相關情況。

相關法律規定： 《中華人民共和國民法典》

（案例來源：中國裁判文書網）