上海二套房的房貸政策及首付政策是如何規定的？

近年來，我國住房壓力呈現出日益緊張的態勢，為了緩解住房壓力，國家相關部分頒佈了諸如非首套房不得享受貸款購房、非本省居民不得再本省購房等限購政策。由於我國各地的經濟水平相差較大，故各地的購房政策也是有很大差異的。今天本站小編給大家帶來的是上海二套房的房貸政策的相關信息。

一、二套房貸款政策

十一樓市調控政策出台後，大多數城市均上調了二套房貸款首付比例，商業住房貸款從原來的最低首付3成(或3.5成)上調至最低4成。像北京、上海、廣州等地商貸首付最低5成，甚至7成。二套房貸款利率，大多數城市仍按基準利率的1.1倍執行。

二、二套房認定標準

理論上，名下已有一套住房，再買一套就是二套房了。這在買房繳納契税時，非常明確，但在申請貸款時“二套房”的認定標準，或許就不是這樣了。

實際上，由於不動產登記尚未實現全國聯網，加上不同時期、不同地區的房地產調控政策存在一定的差異，所以二套房貸款的認定標準也是因時、因地而異的。

但目前大多數城市都執行的“認貸不認房”政策。即只要名下首套房貸款已結清，再次申請貸款買房，則按首套房貸款政策執行：首付最低3成，貸款利率最高可享受8折優惠。而如果首套房貸款尚未結清，再買房則按二套房貸款政策執行：首付最低4成，貸款利率為基準利率的1.1倍。

(注：首套房或二套房的認定均以家庭為單位。)

至於少數城市執行的認房不認貸(上海)、認房又認貸(深圳)政策，這裏就不詳加説明了，具體請參看《認房認貸、認房不認貸、認貸不認房的區別》。

三、買二套房如何享受首套房貸政策

(一)二套房“變”首套的2個訣竅

1、適用於執行認貸不認房政策的地區，積蓄豐厚的投資族可選擇此種方式。

2、賣了首套房

適用於實行認房不認貸政策的地區，適合經濟一般的改善族。

注：上述兩種方式均不適用於執行認房又認貸政策的地區。

(二)“二套房變首套房”有什麼好處

最直接的好處就是首付更低，最低3成;貸款利率可享受最高8折優惠。

假設以貸款100萬，期限30年為例，如果按首套房貸款利率(享受8.5折優惠)則相應的利息為753115.56元。而如果按二套房貸款(基準利率的1.1倍)，則相應的利息為1019264.23元，兩者相差266148.67元。

二套房不能簡單的認為是購買人名下的第二套房，而應結合購買人的首套房的房貸是否還清、購買人的家庭成員名下是否還有其他房屋等客觀現象來分析。當然，若巧妙應用技巧在購買二套房時也能享受到與首套房的房貸待遇。