宅基地房屋的繼承發證機關如何確定？

一、宅基地房屋的繼承發證機關如何確定?

宅基地房屋的繼承發證機關是之前辦理房產證的機構，城市房屋的繼承，不需要考慮繼承人的身份，其房屋產權和所對應的國有土地使用權一併歸繼承人所有。而農村宅基地房屋的繼承則需要考慮繼承人的身份問題，因為我國法律規定農村宅基地使用權的主體具有特定性即必須是該農村集體經濟組織成員。

根據《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》等相關規定可知，如果繼承人是本集體經濟組織成員，符合宅基地申請條件的，可以經批准後取得被繼承房屋的宅基地使用權;不符合申請條件的，則可以將房屋賣給本村其他符合申請條件的村民。如果不願出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴建，待處於不可居住狀態時，宅基地由集體經濟組織收回。繼承人是非本集體經濟組織成員或非農户口的，比照上述不符合宅基地申請條件的情形處理。根據以上規定可知，對於農村宅基地房屋，根據繼承人身份的不同可以分為以下三種類別分別處理：

(一)繼承人是城市居民

城市居民只能繼承農村宅基地上的房屋，而對於房屋所對應的宅基地使用權是不可以作為遺產繼承的。當城市居民繼承了農村宅基地上的房屋之後，可以居住使用，但不得翻建、改建、擴建。

(二)繼承人是本村村民且具備宅基地申請條件

此時繼承人可以依法取得被繼承房屋的所有權及其宅基地使用權。這裏所説的具備宅基地申請條件是指符合以下條件之一：1)因國家或集體建設、移民、災毀等需要遷建、重建的;2)實施城市、村莊和集鎮規劃或舊村改造，需要調整拆遷的;3)現有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的;4)已具備分户條件且原有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的;5)經縣人民政府批准，農村集體經濟組織引進或招聘的專業技術人員，確需在農村安家落户的;6)離休、退休、退職的職工，複員軍人和華僑、僑眷、港澳台同胞持合法證明回原籍定居的。如果繼承人屬於以上某種情形，就可以同時取得農村宅基地使用權和房屋產權。(這一段還是灰色)

(三)繼承人是其他村村民，或本村村民不符合宅基地申請條件的。

此時該繼承人與城市居民身份一樣，只能繼承農村宅基地上的房屋，不能取得宅基地使用權，也不能翻建、改建、擴建房屋。

二、農村宅基地繼承糾紛怎麼處理?

1、從宅基地使用權的外部關係來看，其是一項特殊的用益物權，是特殊的財產，不應作為遺產繼承

在大陸法系物權體系上，宅基地使用權歸屬用益物權。一般而言，用益物權具有財產的性質，應允許流轉、繼承。但宅基地使用權是特殊的用益物權，是一項“特殊的財產”，其特殊性表現為：第一，宅基地使用權的取得具有無償性。從我國現有的法律規定來看，農民取得宅基地使用權除交納數量極少的税費外，無需交納其他費用，原則上是無償取得。第二，宅基地使用權具有人身依附性。根據土地管理法的規定，宅基地使用權與集體經濟組織的成員資格密切相關，一經設定即具有極強的人身依附性，禁止流轉。第三，宅基地使用權在功能上具有福利性。宅基地使用權為保障農民“居者有其房”而設立，具有社會保障職能。

宅基地使用權的特性決定了它是一項不適於繼承的“特殊財產”：基於取得上的無償性，如允許其繼承，將使繼承人無端受益，有違公平理念;人身依附性決定了它必須因具有集體經濟組織成員資格而取得、因集體經濟組織成員資格的消滅而消滅，不產生在不同主體之間的流轉(繼承)問題;而福利性質決定了如果允許繼承，將導致宅基地無限擴大。因此，土地管理法規定村民一户只能擁有一處宅基地。

2、從宅基地使用權的內部關係來看，屬於家庭共同共有，不是被繼承人的個人財產，不能作為遺產繼承

共同共有以共同關係的存在為前提，因共同關係的產生而產生，因共同關係的消滅而消滅。在共同關係存續期間，各共有人之間不產生份額問題，對共有財產的全部享有平等的權利，承擔平等的義務，不得請求分割共有物。根據學者通説，我國目前主要在以下場合成立共同共有：一是因夫妻關係的存在而產生的夫妻之間的共同共有;二是因家庭關係的存在而產生的家庭共有;三是因遺產未分割而產生的繼承人之間的共同共有。

只有農村的自然人在死亡之後才會涉及宅基地房屋的繼承的問題，繼承之後，需要辦理房產證的變更手續，由於節約司法資源，此時只能向之前受理死亡之前的民事主體辦理請求的機構提出辦理房產證的請求，對於其他的機構是沒有權利受理。