房產遺產繼承贈與税

遺產繼承是指生前享有財產因死亡而轉移給他人的死者為被繼承人;被繼承人死亡時遺留的財產為遺產;依照法律規定或者被繼承人的合法遺囑承接被繼承人遺產的人為繼承人;繼承人依照法律的直接規定或者被繼承人所立的合法遺囑享有的繼承被繼承人遺產的權利就是繼承權。在我國，遺產繼承的方式分為如下四種：遺囑繼承、遺贈、遺贈撫養協議、法定繼承。

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房屋贈與税徵收標準

  1、受贈方：個人所得税

財政部國家税務總局的《關於個人無償受贈房屋有關個人所得税問題的通知》
(財税[2009]78號)，就個人無償受贈房屋有關個人所得税問題進行了明確。《通知》規定，以下三種情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得税：

(1)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(2)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

(3)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除上述規定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定徵税的其他所得”項目繳納個人所得税，税率為20%。

  2、受贈方：契税

《契税暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契税的納税人，應當依照本條例的規定繳納契税。第二條規定，本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

(1)國有土地使用權出讓。

(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換。

(3)房屋買賣。

(4)房屋贈與。

(5)房屋交換。

可見，個人無償贈送房產，受贈方需要計算繳納契税。但是，需要注意的是，土地使用權贈與、房屋贈與契税的計税依據由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。另外，《財政部、國家税務總局關於調整房地產交易環節税收政策的通知》(財税[2008]137號)規定，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契税税率暫統一下調到1%。《國家税務總局關於繼承土地、房屋權屬有關契税問題的批覆》(國税函
[2004]1036號)規定，《繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不徵契税。

  3、贈與方：營業税

《國家税務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產税收管理有關問題的通知》
(國税發[2006]144號)規定，個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況。

新《營業税暫行條例》及實施細則規定，有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，為營業税應税行為。這裏的有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益，這是一般的原則性規定，但對個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的行為，作為“特案規定”納入了視同銷售範圍。
《營業税暫行條例實施細則》第五條第一款規定，單位或者個人將不動產無償贈送其他單位或者個人應當視同發生應税行為繳納銷售不動產營業税。其計税依據是，《營業税暫行條例實施細則》第二十條規定。納税人有上述視同發生應税行為而無營業額或價格明顯偏低並無正當理由的，由税務機關進行核定徵收營業税。

要注意的是，此前《國家税務總局關於印發(營業税問題解答(之一))的通知》(國税函[1995]156號)中曾規定，只有單位無償贈送不動產的行為才視同銷售不動產徵收營業税，對個人無償贈送不動產不徵收營業税。而按照2009年1月1日起施行的新《營業税暫行條例》及實施細則，個人無償向他人贈送房產，出贈方也要繳納營業税了。

還有，《財政部
國家税務總局關於個人住房轉讓營業税政策的通知》(財税[2008]174號)第一條規定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業税;個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税;個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業税。由於新營業税對個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的行為，作為“特案規定”納入了視同銷售範圍，因此，財税[2008]174號文件也適用個人無償贈送房產行為。

另外，由於城建税、教育費附加的計税依據為納税人實際繳納的增值税、消費税和營業税税額，因此，個人無償贈送房產計算繳納營業税同時，出贈方也要計算繳納相應的城建税、教育費附加。

  4、雙方
  ：印花税

《印花税暫行條例》第二條規定，產權轉移書據屬於印花税應納税憑證。《印花税暫行條例施行細則》第五條規定，條例第二條所説的產權轉移書據。是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。因此，個人無償贈送房產，出、受贈雙方都需要按0.05%税率計算繳納印花税。