贈與或繼承房產税規定不同

對房地產贈與和繼承的税收問題，財政部、國家税務總局在很多文件中作出了規定，包括《國家税務總局關於繼承土地、房屋權屬有關契税問題的批覆》(國税函〔2004〕1036號), 《國家税務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產税收管理有關問題的通知》(國税發〔2006〕144號)，《財政部、國家税務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得税問題的通知》(財税〔2009〕78號)和《財政部、國家税務總局關於個人金融商品買賣等營業税若干免税政策的通知》(財税〔2009〕111號)等文件。因繼承與贈與的概念不同，兩者適用的税收政策也有所不同，納税人應注意如下兩點。

一是贈與方將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹及無償贈與承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人的，以及依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，有營業税、土地增值税、個人所得税等多項税收優惠。贈與方將非普通住房以及不足5年以上的普通住房房屋產權無償贈與他人，均應照章納税。

二是受贈方屬於繼承法規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)，繼承土地、房屋權屬，不徵契税、個人所得税等;對非法定繼承人根據遺囑承受的土地、房屋權屬，屬於贈與行為，以及其他情形取得贈與的受贈人應徵收契税，同時受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，應按照“其他所得”項目繳納20%的個人所得税。

贈與行為法律約束是解決或調解民事間的民事行為關係，所適應的法律是民法通則，公民之間贈與關係的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，根據書面贈與合同辦理了過户手續的，應當認定贈與關係成立;未辦理過户手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已佔有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過户手續。

也就是説，房產贈與是房屋所有權人將自己的房屋無償給予他人的行為，接受贈與的人由贈與人自行決定，法律沒有限制，房產贈與可以附條件，房產贈與是在贈與人生前就將自己財產給予他人並辦理實際交付生效。贈與的房屋在辦理過户登記手續之前，即在交付之前贈與人可以撤銷贈與，交付後不得撤銷。

繼承行為法律約束是解決或調解生者繼承死者的財產行為關係，所適應的法律是繼承法，屬家庭成員之間或遺囑指定的其他成員之間的財產繼承的法律關係，也就是解決法定繼承人、或非法定繼承人財產繼承問題。繼承法規定法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹等親屬。而繼承的方式可以是遺囑或立書指定繼承人，沒有遺囑或立書的按照法定程序繼承。

贈與和繼承行為不同，所適用的法律不同，也取決於處理税收法律關係所適應的贈與和繼承的税收規定不同。

在某案例中，一名死者生前立書指定將房產贈與其子，約定在辭世後方可過户給予，具有“繼承”法律特徵，約定“辭世後方可過户給予與”的本質，註定了“贈與”法律行為失效。

税收對繼承行為的優惠政策有約束，繼承行為的税收優惠，並不是所有的繼承行為都享有。

繼承行為的法定繼承程序主要表現形式是法定繼承與遺囑繼承。繼承一開始，首先適用遺囑繼承，遺囑繼承的法律效力往往優先於法定繼承(除對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額之外)。因此，對於繼承的結果，可能是法定繼承人，也可能不是法定繼承人。

我國繼承法規定的法定繼承人範圍為：配偶、子女、父母和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。作為法定繼承人，依據婚姻法第二十條規定，還包括非婚生子女、養子女、同父異母或同母異父的兄弟姐妹等。

因此，税法對於繼承行為的税收法律關係具有相應的約束調整。適用税收在契税、個人所得税等方面的多項優惠僅限於法定繼承的繼承人。例如，喬某在生前立遺囑將自己的價值100萬元的住房分別指定由兒子喬老大繼承50%，喬老大的兒子繼承30%，喬老八(早年已抱養給王某，收養關係成立)繼承20%，司法公證有效。

這裏，由於兒子喬老大屬於法定繼承人，法定繼承50%的房屋產權享受個人所得税、契税等税收優惠;喬老大的兒子不屬於法定繼承人，而喬老八早年已抱養給王某，且與王某收養關係成立，已喪失對生父母的遺產繼承權，也不屬於法定繼承人。因此，應分別按贈與行為區別對待，取得房屋產權享有個人所得税優惠，但契税應依法徵收。如果喬某在生前已將部分房屋產權過户喬老八，則屬於無償受贈20%房屋產權，取得的受贈所得，應按照“其他所得”項目繳納20%的個人所得税，在計徵個人所得税時，不得核定徵收，其應納税所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關税費後的餘額徵收。